摘要：剛性需求是房地產(chǎn)開發(fā)商虛擬出來鼓勵住房消費者進(jìn)入高房價市場的一個概念。居民的住房需求不是“剛性”的而是有條件的。它在于住房市場的價格水平及居民對這種價格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進(jìn)入這種價格水平市場，居民的住房需求是不存在的。
在全國22個大中型城市房價出現(xiàn)停漲局面后，“兩會”能否為房地產(chǎn)市場制定更合理的政策方向？房企與政府的博弈，結(jié)局會如何？中國社科院金融研究所研究員易憲容稱，中央此次出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策將是一個長期行為，待房價理性回歸后，中國經(jīng)濟(jì)將迎來新起點。同時，針對兩會上政府首次將GDP增長目標(biāo)調(diào)低到7.5%，將引發(fā)股市動蕩的民眾擔(dān)憂，易憲容認(rèn)為不必過于擔(dān)心，GDP增速下調(diào)為弱化唯GDP主義。
調(diào)控政策將長期執(zhí)行
3月5日，溫家寶總理在全年政府工作報告中的立場表明，今年房產(chǎn)調(diào)控政策將會非常嚴(yán)厲。消息一出，市民歡呼，房企“上書”自救。
“控制房價”與“保經(jīng)濟(jì)增長”已讓政府考量很久，政府政策在二者之間已反復(fù)搖擺過多次。雖然政府報告出臺，但眾多市民仍抱有疑問：調(diào)控政策是長期行為還是短期行為？
對于這一點，易憲容認(rèn)為，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不會是臨時性政策，而是長期的，不會輕易更改。
他認(rèn)為，只有長期的調(diào)控政策才能讓房價回歸理性，這已經(jīng)成為政府和整個社會的共識。如果讓房產(chǎn)泡沫自然破滅，中國可能會重蹈1990年代日本經(jīng)濟(jì)崩盤的覆轍，只有通過強有力的政策調(diào)控擠出泡沫，才會讓經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。“房價合理回歸后，中國經(jīng)濟(jì)將迎來新起點。”
在3月9日“百度新聞兩會熱搜榜新聞轉(zhuǎn)載榜”的榜單上，《住建部：樓市調(diào)控不會再出新招也不會放松》成了轉(zhuǎn)載率最高的新聞。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，按照現(xiàn)在的房價分析，特別是七八個大城市的房價，如果繼續(xù)上漲下去，未來的房地產(chǎn)泡沫將很難處理。
對此，易憲容稱，這是政府官員首次公開表示房地產(chǎn)市場存在有大量泡沫，可從中看到政府此次打擊房市投機炒房，去“投資化”的決心。
房價“拐點”仍未到來
今年1月份，全國70個大中城市新建商品房價格環(huán)比全面停漲，相比去年1月份70個城市中有60個新建商品住宅價格環(huán)比上漲，樓市由“漲停”變?yōu)椤巴q”。這意昧著在抑制投機投資的限購政策和加大保障房建設(shè)兩項調(diào)控措施下，全國房價正逐步走向以消費者為主導(dǎo)的市場。
然而，“房價真正的拐點仍未到來。”易憲容說，“停漲”現(xiàn)象的出現(xiàn)只能說明房市已經(jīng)開始由投資市場轉(zhuǎn)向消費者市場了，只有房價降到大量消費者能夠進(jìn)入到這個市場，房價才有可能出現(xiàn)真正的拐點。
那么，房價下降幅度達(dá)到多少時，房市才能被稱為已回歸到理性的消費者市場？真正的拐點何時才能出現(xiàn)？
針對以上問題，易憲容沒有給出具體時間。他向記者打了一個很通俗的比方，“作為一個普通消費者，你摸摸自己的口袋，掂量下銀行存款，如果你現(xiàn)在買得起房，那現(xiàn)在的房價就是合理的，如果買不起那就說明不是的。”
利用稅收政策改變樓市性質(zhì)
易憲容預(yù)言，“兩會”上住房市場宏觀調(diào)控政策的激烈博弈是不可避免的，焦點將集中在如何優(yōu)惠所謂“剛性需求”及增加改善性住房銷售上。
事實上也如此。“兩會”前，一些房企“上書”自救的“萬言書”中有一份報告特別引人注目。該報告揭露了一些重要數(shù)據(jù)和信息，還指出，參照國際經(jīng)驗，我國住宅投資的增長速度并不快，政府試圖通過系列“限購令”和保障房政策解決住宅市場價格偏高，這是個基本的邏輯錯誤，也是不可能實現(xiàn)的政策目標(biāo)。無疑，此舉試圖左右政府的決策。
我們同樣可以看到，政府在近10年來一直在努力進(jìn)行宏觀調(diào)控，實施打擊“投機、投資性購房”的舉措，力圖通過建設(shè)保障性住房改善低收入者的住房難問題。為何多年來政策實施后收效甚微，直到今年才開始出現(xiàn)房市“停漲”局面？
限制投機炒作的經(jīng)濟(jì)杠桿有住房信貸政策與稅收政策。易憲容稱，目前的情況而言，政府部門僅是在住房信貸政策落實得較為理想，而在對打擊住房投機炒作的稅收政策上則相比較遠(yuǎn)。
地方政府軟性對抗中央政府樓市調(diào)控，這是政策落實不到底的一個重要原因。易憲容在接受其他媒體訪問時曾談到，“地方政府軟性對抗中央樓市調(diào)控，其原因并非只在于增加地方的土地財政、增加當(dāng)?shù)氐腉DP或政府業(yè)績，更為重要的是，住房的價格推得越高，不僅能夠把土地的價格賣得更高，而且可以使地方政府所掌握的土地交易標(biāo)的變得更大。”
另外，政策落實不到位的另一個重要原因，還在于政府未充分利用稅收政策，比如說出臺嚴(yán)厲的住房交易稅、住房交易所得稅及房地產(chǎn)財產(chǎn)稅稅收政策等。他認(rèn)為中國房產(chǎn)調(diào)整急需要建立了一套公正公平的房產(chǎn)稅收制度。
“剛需”只是虛擬概念
在房產(chǎn)普遍低迷的市場背景下，有媒體稱一批“剛性需求”族已開始行動，部分城市房市成交量比較平穩(wěn)，但大部分的消費者仍選擇在“兩會”后觀望政府出臺相關(guān)政策再作出決定。
對此，易憲容認(rèn)為，在房價很高時，也有一些消費者進(jìn)入市場，但這并不能改變現(xiàn)今樓市的根本性質(zhì)。“‘剛性需求’是房地產(chǎn)開發(fā)商虛擬出來鼓勵住房消費者進(jìn)入高房價市場的一個概念。”他解釋道，居民的住房需求不是“剛性”的而是有條件的。它在于住房市場的價格水平及居民對這種價格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進(jìn)入這種價格水平市場，居民的住房需求是不存在的。
易憲容還建議“住房消費者不要掉入優(yōu)惠利率陷阱”，房企和銀行給的那些優(yōu)惠利率的款額，相比巨額的房款而言都只是蠅頭小利。
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