商品房庫存量開始增大
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限購、限貸、提高首套房利率……在一系列調(diào)控政策影響下，鄭州房地產(chǎn)正在經(jīng)歷著變化。昨日，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《2011年前3季度鄭州市房地產(chǎn)市場運行情況》報告，市區(qū)商品住房價格出現(xiàn)松動，9月份房價每平方米比1月份降了10元。同時，商品房庫存量也創(chuàng)下2008年以來的歷史新高，按今年前9個月的銷售情況計算，目前庫存商品房可售11個月，商品住房可售9個月。
◎銷量有啥變化？
與去年相比，房子銷售顯出弱勢
數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)商品房7、8、9三個月的銷售面積分別為49.19萬、65.27萬和65.98萬平方米。
市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長葉琦說，今年3季度市區(qū)商品房銷售面積與去年相比，降幅四成以上，銷售弱勢較為明顯。然而，與今年第2季度相比，3季度商品房銷量增長5.1%，其中商品住房銷售環(huán)比增長14.26%。房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認(rèn)為，鄭州房地產(chǎn)市場銷售量下降主要是受限購、限貸政策以及消費心理等因素的影響。
此外，上官同君表示，由于鄭州前兩年房地產(chǎn)市場銷售增幅過快，部分消費者出現(xiàn)了搶購等非理性購房行為，提前透支了部分需求。同時，近幾個月鄭州房價開始出現(xiàn)松動跡象，消費者的觀望情緒漸濃，存在期盼房價下降的心理，一定程度上形成了持幣待購的現(xiàn)象。
◎房價怎樣波動？
9月份房價略降，房價出現(xiàn)松動
9月份，鄭州市區(qū)商品住宅均價為6549元/平方米，相比1月份，每平方米降了10元。數(shù)據(jù)顯示，今年3季度，鄭州市區(qū)商品住房各月的銷售均價分別為6676元/平方米、6623元/平方米和6549元/平方米，呈現(xiàn)小幅下探的態(tài)勢。
報告分析，目前一些開發(fā)商正在采取適宜靈活的營銷策略，通過各種“明送暗降”活動進(jìn)行促銷，而開發(fā)企業(yè)在項目定價上也十分謹(jǐn)慎，新投放市場的項目大都采取“低價入市”的策略，商品住房價格表現(xiàn)出松動的跡象。
◎存量到底多少？
庫存商品房可賣到明年9月
供應(yīng)增加而銷售減弱，使鄭州市區(qū)商品房存量不斷加大。數(shù)據(jù)顯示，9月底，市區(qū)商品房累計可售面積為621.59萬平方米，較去年年底增加67.82%，其中商品住房可售面積為382.49萬平方米，較去年年底增加76.02%。
報告分析，按照今年前9個月的銷售面積均值計算，目前的庫存商品房可售11個月，商品住房可售9個月。上官同君說，從庫存結(jié)構(gòu)看，非住宅的累計可售面積占到庫存量的38.47%，遠(yuǎn)高于24.23%的銷售占比。在商品住房方面，60平方米以下的商品住房占到商品住房可售套數(shù)的30.96%，庫存量較大。開發(fā)企業(yè)仍需進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足市場需求。
◎哪個區(qū)投放多？
金水區(qū)的房子投放最多
3季度，市區(qū)商品房投放面積為279.18萬平方米，比去年下降近兩成。
從區(qū)域來看，金水區(qū)投放面積最多，為69.41萬平方米，其次是二七區(qū)、鄭東新區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)和管城區(qū)。根據(jù)3季度商品房銷量，金水區(qū)銷量最大，為39.72萬平方米，其次是鄭東新區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)和中原區(qū)。惠濟(jì)區(qū)銷量最小，僅為13.61萬平方米。
實際上，金水區(qū)、二七區(qū)等區(qū)域取得良好銷售業(yè)績，與高性價比的樓盤入駐關(guān)系密切。
葉琦說，限購限貸政策后，投資者及購買者減少，一些擁有購買資格的人更加注重實惠和性價比，一些城市高附加值的產(chǎn)品成為市場銷售的主流。
◎二手房啥情況？
二手房與新建商品住房差價縮小
查閱近幾個月的二手房價格，不難發(fā)現(xiàn)，二手房價走向看漲。根據(jù)鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)，3季度各月二手住房的交易價格分別為4570元/平方米、4624元/平方米和4671元/平方米，表現(xiàn)為小幅上漲的態(tài)勢。
上官同君說，近幾個月是學(xué)區(qū)房交易的旺季，7、8月份二手房成交量分別為18.47萬平方米、19.66萬平方米，隨著“入學(xué)季”的結(jié)束，9月份二手房交易面積回落至15.42萬平方米。鄭州對二手住房實施了限購，二手房交易受到一定程度的影響。從走勢來看，二手房與新建商品住房的差價正日趨縮小。
◎多大面積受寵？
90平方米以下商品住房仍是主流
從商品住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，90平方米以下商品住房仍是主流，共計投放15058套，占到3季度商品住房投放總套數(shù)的六成以上。
報告顯示，在限購、限貸宏觀調(diào)控政策下，開發(fā)商根據(jù)市場變化，適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，減少以投資性需求為主要對象的小戶型投放量，增加了更適合剛性需求的中等戶型的開發(fā)量。與之對應(yīng)，市區(qū)商品房主力成交價格以中等偏下為主。其中，6000元-7000元/平方米商品住房成交套數(shù)占比最大，為20.09%；其次是7000元-8000元/平方米，占比18.68%。
◎樓市“亮點”何在？
縣域房地產(chǎn)正成為新的增長點
葉琦說，今年3季度，鄭州縣域房地產(chǎn)增速較快，商品房投放量占到全市投放總量的30.6%，正在成為鄭州房地產(chǎn)業(yè)未來的增長點。葉琦認(rèn)為，隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，以及鄭州都市區(qū)建設(shè)的逐步實施，鄭州市區(qū)部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入縣（市），帶動了縣域房地產(chǎn)的發(fā)展。
葉琦認(rèn)為，縣域房地產(chǎn)正成為鄭州房地產(chǎn)業(yè)的增長點。
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