天價地王集中出現 地市高燒暗藏風險
近期，北京、上海、蘇州、杭州等地“地王”集中出現，讓地價的上漲步伐持續高歌猛進。
多城市刷新地價
近日，多個城市高價“地王”扎堆出現。先是京滬分別刷新單價和總價記錄，隨后是蘇杭等二線城市的“地王”橫空出世。
9月4日，融創中國以21億元拿下北京朝陽區農展館北路8號住宅地塊，剔除配建面積后，其樓面價高達7.3萬元／平方米，成為北京單價最高的“地王”。
北京單價“地王”剛剛誕生，上海總價“地王”便橫空出世。9月5日，備受關注的上海徐家匯中心地塊亦覓得買家。新鴻基旗下公司以217.7億元競得該地塊，高出起始價約42億元，溢價率24.4%，成為上海總價“地王”。據計算，該地塊的樓面單價為每平方米37264.4元。
業內人士指出，盡管徐家匯項目并非住宅地塊，但其釋放的“地王”效應仍對整個樓市帶來沖擊。
而在同一天，蘇州和杭州也有多幅地塊樓面單價被刷新。世茂房地產和世茂股份赴杭州與蘇州雙線作戰，最終以83.94億元總價斬獲兩地三宗地塊，蘇杭兩地的樓面地價均被刷新，成為當日的“雙城地王”。
渣打銀行最新調查的30家開發商中，21家表示在未來的3到6個月準備購買土地，其中10家還表示與3個月前相比，當前有更大的土地需求。有23家開發商認為未來6個月內房價漲幅將達10%，6家開發商表示漲幅會更大。
短期內土地市場難降溫
業內人士指出，今年以來土地市場供應緊張、競爭激烈，是高溢價率地塊、高單價地塊頻現的主要原因。
克爾瑞研究中心指出，我國一線城市及熱門二線城市的土地儲藏量相對匱乏，而房地產企業又集中在此類城市搶地。因此，雖然政府加大了土地供應量，但依然改變不了這些城市土地僧多粥少的局面。
克爾瑞研究中心分析師李瑩表示：“在熱點城市推出核心地塊時，實力房企的強勢爭奪，直接導致了高價地的產生。”
上海易居房地產研究院統計數據顯示，8月份，上海、北京、廣州、深圳等10個典型城市土地出讓金收入811.6億元，土地成交均價為每平方米3259元，同比增幅分別達到149.3%和151.4%。從目前各地排出的出讓公告看，今后幾個月土地市場活躍態勢依舊，土地成交均價或仍將處于高位。
除北上廣三大城市之外，部分重點城市的土地市場也是火爆異常。截至目前，杭州今年的土地出讓金額已經高達866.72億元，超過去年全年的611億元；南京今年前8個月土地拍賣共吸金505億元，遠超去年全年的358億元。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，短期內很難期望土地市場降溫，一是地方政府在市場看好的階段急于推出優質地段，賣個好價，必然導致“地王”頻出；二是開發商亟待“補庫存”，再加上手中不差錢，在樂觀預期下必然加大土地儲備和開發力度，市場需求增加，尤其是優質地塊供應偏少，也導致開發商之間對土地資源的爭奪更為激烈。
李嘉誠拋售內地物業引起關注
與此同時，地市的火熱引發了部分市場人士的擔憂。有專家認為，目前一二線熱點城市的地價幾近瘋狂，已透支了未來上漲空間。在新興市場面臨資金流出、國內房地產市場走向不確定的情況下，開發商不計成本拿地，未來或面臨價格下跌被套的風險。
值得注意的是，在全國各地“地王”頻出，開發商一片狂熱之時，華人首富李嘉誠卻開始拋售其在內地所持物業資產：廣州西城都薈廣場、上海陸家嘴東方匯經中心；此外，和黃旗下的百佳超市也被傳有出售計劃，并已獲華潤的競購。
李嘉誠大舉出售內地房地產項目與其他房企瘋狂拿地形成鮮明對比。萬科董事會主席王石在獲悉融創拿下北京新“地王”后，在微博上點評稱：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！”
中國房地產信息集團研究總監薛建雄稱，李嘉誠是跨越周期投資的高手，每次都獲得超高利潤，曾在2008年金融危機到來之前出售上海靜安寺附近寫字樓就是很好的案例。未來美國QE退出，亞洲房地產和資產價格可能會有劇烈波動，李嘉誠選擇在現在的時間點退出，潛藏的信號說明他或許已認為中國房地產市場進入了高風險區間。
21世紀不動產市場總監桑雨楓認為，2014年房地產政策的不確定，是剛剛產生的“地王”們將面臨的重要風險。
(記者 鄭鈞天、魏宗凱)
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