三口之家2014年買房理財規劃：組合貸緩月供壓力
春暖花開時，江蘇常州的讀者陳芊芊致信《投資與理財》，訴說她的買房計劃。她糾結于要不要現在買房，擔心買房后，生活壓力變大，影響了現在的生活質量，并希望我們的理財師能給她一些建議，告訴她怎樣的理財規劃更為合理？
芊芊今年32歲了，目前在一個集團公司上班，稅后年收入55000元，年底其他收入29000元，有社保和公積金。但公積金每月交的錢只有300元，而且存款才一年。老公稅后年收入60000元，無社保，無公積金，也沒有任何商業保險。年底時，老公會交給她3 0 0 0 0元存款。現在家里的存款金額有2 0萬元，全放在余額寶里，年化收益率5. 7%左右。
他們有一個孩子，已經9歲。給孩子買了教育保險，年交7985元，每年有教育保險分紅。芊芊自己也有意外險，每年交1830元，兩份保險的保費每年不到1萬元，都是用每年收到的孩子的壓歲錢交的，相當于兩份保險的保費不需要額外資金。
目前芊芊一家三口和公公婆婆同住在2 0 0多平米的自有房里。公婆有小生意做，年收入8萬元左右，并且公婆都有養老保險，基本不需要芊芊他們出贍養費。家里還有一套安置房，月租金收入有450元。家里的花銷，加上養車費用，月均開銷在6000元左右。
芊芊已經確定2014年在常州市區買房，這是首套房。他們看中了的一套房屋總價在95萬元左右，打算通過借錢，湊齊首付50萬元，貸款45萬元，貸款30年。現在銀行放貸利率比較高，上浮10%后達7.25%，感覺很有壓力。常州的公積金貸款額度又吃緊，自己又只交了1年公積金，目前公積金余額并不多。據悉，很多地區的公積金貸款只能貸到賬戶余額的10倍，為此芊芊非常擔心自己的貸款額度會受限。
規劃需求
1、2014年在常州購買首套房
2、孩子的教育規劃
“建議讀者采用組合貸(公積金+商貸)，有效緩解月供壓力，節約利息成本，或是適當調整購房面積，降低總價及月供壓力。”
王楠 平安人壽北京分公司區域拓展
客戶基本情況分析：
芊芊一家應屬小康之家，通過合理的規劃，完全可以實現2014年購房計劃。依據基本情況，芊芊一家暴露了很大的風險敞口。建議一家建立至少與貸款總額等值的人壽保險及重疾保險，并為孩子增配健康險。
需求一：2014年買房
建議一：采用組合貸(公積金+商貸)，有效緩解月供壓力，節約利息成本。
依據常州最新住房公積金相關政策，可采用公積金貸款18萬+商貸27萬的組合方式，比單純商貸月供降低300元，節省利息11.2萬元。
建議二：適當調整購房面積，降低總價及月供壓力
根據常州平均高段房價8000元/平米，95萬元的總價至少可購買120平米的大三居戶型。考慮到目前五口之家居住200平米的戶型，結合未來房屋升值變現、出租的收益能力，可考慮購買面積略小的小三居戶型(85－90平米)，它具有面積小、總價低、變現快、出租易的特點，而且可滿足三口之家日常居住。
下表中，采用純公積金貸款方式，總價70萬元，首付52萬元，貸款18萬元，等額本息20年，月供1100元左右(最低540元左右)
還可考慮降低首付，采用組合貸方式，總價70萬元，首付42萬元(余8萬元裝修款)，商貸10萬元+公積金貸18萬元，等額本息30年，月供1600元左右(最低1000元左右)
需求二：孩子教育金
芊芊已經為孩子配置了年保費近8000元的教育金保險，但未提及具體公司及險種，從保險教育金配置角度看，可以基本滿足。孩子已經9歲，疾病風險及意外風險均相對提高，建議通過配置平安常青樹健康保障計劃，完善孩子基礎健康醫療(10萬元壽險+10萬元重大疾病+1萬元意外傷害醫療，年保費2500元左右)。
注：如果已經為孩子配置的教育金保險包括壽險、重疾及意外醫療，可不再重新配置其它保障型產品。
由于負債率發生變化，因此家庭的保障缺口明顯增加。芊芊的先生沒有基礎保障(商保及社保)，芊芊本人只有大約50萬元保額意外身故保障(依據保費測算)，實際保障缺口較大。
建議芊芊夫妻均配置平安智勝人生保障計劃，計劃包含30萬元壽險+30萬元重疾+20萬元意外+1萬元意外醫療；年交保費均為4000元左右，建議30年以上長期交費。
依據以上建議，家庭基礎保障支出預算：芊芊意外險1830元+夫妻雙方保障8000元+孩子健康保障2500元+孩子教育金8000元＝20330元。約為家庭年收入的13%，屬于保險配置10%－15%的合理支出區間之內。
TIPS
上述理財規劃中涉及到的理財產品有：
①平安常青樹健康保障計劃【平安鑫盛終身壽險(分紅型，2012)+附加鑫盛提前給付重大疾病保險+附加意外傷害醫療(A/B)】
②平安智勝人生保障計劃【平安智勝人生終身壽險(萬能型)+平安附加智勝人生提前給付重大疾病保險+平安附加無憂意外傷害保險(2013)+平安附加無憂意外傷害醫療保險(A/B)】
“建議芊芊夫婦趁現在‘寶寶’類理財收益率剛開始下滑之際，選擇將大部分資金配置到銀行中長期理財，以便鎖定相對較高收益。”
張伊欣 2010年加入中國光大銀行北京分行，現擔任光大銀行私人銀行(北京)中心財富顧問，擁有豐富的客戶服務經驗。
TIPS
特別說明
①由于申請住房按揭貸款的主體是芊芊夫婦，因此上述家庭財務狀況分析表不包含芊芊公婆的財務數據。
②根據已有信息可知，芊芊夫婦在老人贍養費用和家庭保險支出的費用為零，家庭支出主要是每月6000元的生活花銷和養車費用，合計每年7.2萬元。
理財規劃建議：
◆購房規劃
由于常州的公積金貸款額度吃緊，且芊芊的公積金余額不多，因此只能選擇申請商業貸款，放棄申請公積金貸款或組合型貸款。假設房屋總價在9 5萬元左右，芊芊夫婦能夠通過借錢，湊齊首付50萬元。假設能夠從銀行貸款4 5萬元，按照基準利率上浮10%即7. 2 5%，貸款3 0年。按照等額本息還款方式，每月應還房貸3 0 7 0 元，合計每年還貸3 . 684萬元。
一般在申請個人房屋按揭貸款時，當申請人家庭年收入為年還貸金額兩倍以上時，且申請人無不良信用記錄，房貸申請一般都能順利通過。
◆教育規劃
芊芊夫婦的中期目標是孩子的教育投資，想通過合理的資產配置，追求較高的相對投資回報，為孩子攢足教育費用。其現有的投資方式主要為兩種：一是給孩子買教育保險，年交7985元，每年享受教育保險分紅。二是將現有2 0萬元存款全放在余額寶里，年化收益率5 .7%左右。該種投資組合是否合理？我們來對上述兩種投資進行詳細分析。
1、教育保險：一般風險相對較小，本金相對安全，但是每年的分紅款折合成年化投資收益率，一般為2%- 3%，收益率相對較低。因此，建議將該筆資金改為基金定投，以連續投資10年為例，平均年化收益率為6%-10%。由于芊芊家的孩子今年剛9歲，大約10年以后才會使用這筆資金，作為大學學費和生活費，而當前A股市場點位相對較低，因此非常適合進行10年期的基金定投投資。
2、余額寶：起點較低，靈活性相對較高，但近期收益率持續下滑。4月以來，市場資金面相對寬松，同業市場拆借利率持續下降。受此影響，互聯網“寶寶軍團”的收益率持續回落，截至4月28日，余額寶7日年化收益率為5.08%，與發行初期的7%相比，降幅較大。因此，建議芊芊夫婦趁現在理財市場收益率剛開始下滑之際，選擇將大部分資金配置到銀行中長期理財，以便鎖定相對較高收益。
◆其他規劃
1、家庭備用金：芊芊的家庭屬于“上有老、下有小”的結構，老人和孩子會有臨時緊急用錢的需求，因此建議芊芊夫婦準備出足夠的家庭備用金，以備不時之需。按照緊急備用金一般需滿足家庭3 - 6個月生活開支的原則，芊芊家庭緊急備用金=(年度生活費7. 2萬元+年繳房貸3 .7萬元)/2 = 5 . 5萬元。該筆資金可以放在活期賬戶或者投資期限靈活、風險較低的貨幣基金。
2、保險規劃：芊芊的老公是家庭的經濟支柱，但是無社保、無公積金，也沒有任何商業保險，對于整個家庭來說，是一個風險點。因此，建議芊芊老公適當配置一些返還型的重疾險和消費型的意外險，用全面的保障計劃去覆蓋家庭風險點。
點 評
為了實現買房計劃，芊芊需要開源節流，目前階段，無需贍養老人和租房，完全可以每月減少1000元的開銷。另外，若是擔心購房后影響生活品質，完全可以減少購房面積。針對芊芊的家庭實際情況，我們兩位理財師都給出了很好的建議，芊芊可以參考。
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