地產(chǎn)：地產(chǎn)股反彈將繼續(xù) 薦12股
導(dǎo)讀：全年銷售增長(zhǎng)將是大概率事件；房企預(yù)收款多，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)亦有保障；另外，今年房?jī)r(jià)已修復(fù)，毛利率下降的擔(dān)憂將逐步緩解，今年龍頭房企拿地比去年積極，土地市場(chǎng)恢復(fù)情況也比較好，也有利于改善股票投資者對(duì)地產(chǎn)股未來(lái)成長(zhǎng)性的預(yù)期。
（1）第32周（13/8/5—8/11）滬穗深等18重點(diǎn)城市新建商品房周銷量備案數(shù)據(jù)環(huán)比下跌0.8%，同比上漲9.2%，其中北京、濟(jì)南和青島等城市環(huán)比漲幅較大，上漲幅度分別達(dá)66.8%、33.7%和23.2%；而廣州、重慶和蘇州等城市環(huán)比跌幅較大，下跌幅度分別達(dá)33.8%、19.8%和11.8%；（2）另根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的47城數(shù)據(jù)顯示，8月1日至8月11日，47城新宅銷售備案套數(shù)比7月同期下降3.84，比去年同期下降3.85%，年初至今新建商品房成交套數(shù)備案數(shù)據(jù)比去年同期增長(zhǎng)23.51%，同比增幅較前期持續(xù)收窄；（3）庫(kù)存方面，上周重點(diǎn)城市的可售量平均環(huán)比下降1.1%，就全年來(lái)看18重點(diǎn)城市可售量目前一直處于橫盤震蕩階段，同時(shí)我們也注意到一線城市庫(kù)存相對(duì)較為緊缺，如北京上海深圳等地可售量一直處于低位震蕩，供給相對(duì)緊張，而二三線則相對(duì)較為充裕，庫(kù)存處于相對(duì)高位；另外根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的11城可售量來(lái)看，及銷量推算目前11城的去化周期為11.21個(gè)月左右，較前期有小幅下降；（4）上周18重點(diǎn)城市成交均價(jià)備案數(shù)據(jù)環(huán)比下跌5.6%，同時(shí)我們注意到統(tǒng)計(jì)局公布的前7月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)新建住宅成交均價(jià)已連續(xù)5個(gè)月呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢(shì)，顯示了房?jī)r(jià)上漲的壓力有所趨緩。
行業(yè)投資策略今年以來(lái)地產(chǎn)股走勢(shì)基本符合我們判斷，我們認(rèn)為下一階段反彈將繼續(xù)，理由如下——1、目前穩(wěn)增長(zhǎng)仍是主基調(diào)，經(jīng)濟(jì)整體疲弱預(yù)示著對(duì)地產(chǎn)的依賴度正在逐步提升；2、近期各地政策松動(dòng)跡象十分明顯：7月以來(lái)地方穩(wěn)增長(zhǎng)的地產(chǎn)松動(dòng)政策已不斷涌現(xiàn)，包括上海、杭州、徐州、朝陽(yáng)、武漢和鹽城等城市均出現(xiàn)了不同程度的政策松動(dòng)；7月30日，習(xí)近平總書記主持中央政治局會(huì)議，分析研究上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和下半年經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議對(duì)經(jīng)濟(jì)工作的方方面面提出了要求，其中對(duì)房地產(chǎn)“首次表態(tài)、未提調(diào)控”，并將“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”和“積極釋放有效需求，推動(dòng)居民消費(fèi)升級(jí)，保持合理投資增長(zhǎng)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”作為一句話來(lái)表述的，我們認(rèn)為這意味著下一階段政府或有扶持首次和改善臵業(yè)的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作、領(lǐng)導(dǎo)人認(rèn)為房地產(chǎn)投資增速還能再高些。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)因具一定消費(fèi)屬性、對(duì)應(yīng)的居民資產(chǎn)負(fù)債表還有較大的加杠桿空間，在經(jīng)濟(jì)滑坡階段，只要領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)這個(gè)行業(yè)有正確態(tài)度、政府有正確政策，房地產(chǎn)一定能成為“穩(wěn)增長(zhǎng)”的定海神針！3、樓市由偏熱趨向溫和也有利于其他利好涌現(xiàn)：3月47城單月樓市銷量高達(dá)20.9萬(wàn)套，環(huán)比2月份增長(zhǎng)120%，創(chuàng)2010年以來(lái)的單月成交歷史新高；4月開始，樓市又逐漸從喧囂回歸平靜——47城4月單月銷量環(huán)比下降22%、5月至7月，樓市成交依舊呈現(xiàn)逐月震蕩下行的趨勢(shì)。整體上看，目前市場(chǎng)需求已從“新國(guó)五條”的刺激后，逐步由過熱回歸溫和。需求的降溫也有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，在如此大背景之下有利于其他利好政策的涌現(xiàn)：①房地產(chǎn)再融資的放開成為可能（再融資開閘可能帶來(lái)地王以及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，只有在市場(chǎng)熱度不高之時(shí)才有放開的可能）；②準(zhǔn)備金率處在歷史高點(diǎn)，目前經(jīng)濟(jì)狀況不容樂觀，流動(dòng)性也偏緊，不排除下半年有降準(zhǔn)可能。
4、行業(yè)基本面有保障：全年銷售增長(zhǎng)將是大概率事件；房企預(yù)收款多，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)亦有保障；另外，今年房?jī)r(jià)已修復(fù)，毛利率下降的擔(dān)憂將逐步緩解，今年龍頭房企拿地比去年積極，土地市場(chǎng)恢復(fù)情況也比較好，也有利于改善股票投資者對(duì)地產(chǎn)股未來(lái)成長(zhǎng)性的預(yù)期。
5、反彈將繼續(xù)，預(yù)計(jì)高度，以地產(chǎn)指數(shù)作為觀測(cè)對(duì)象、以8月9日收盤價(jià)為起點(diǎn)，幅度可達(dá)14%，與5月29日高點(diǎn)相近，反彈幅度可觀，個(gè)股空間會(huì)更大，值得參與！推薦招萬(wàn)金、榮盛發(fā)展、華夏幸福、中天城投、中南建設(shè)、蘇寧環(huán)球、濱江集團(tuán)、中航地產(chǎn)、冠城大通、華僑城。
（研究員：區(qū)瑞明 黃道立）
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