我國部分城市房地產成交“回暖”但房價回調趨勢未變
新華網北京4月6日電3月以來，北京、上海、廣州、南京、杭州等中國一、二線城市樓市成交量大幅攀升，迎來本輪調控以來難得的“暖春”。
分析人士指出，此番部分城市樓市成交大幅攀升，是樓市深度“以價換量”引致剛需發力的結果，并非樓市全面“回暖”的征兆。在全國樓市調控政策依舊從緊的背景下，樓市“以價換量”、“低量低價”仍將持續。觀之后市，降價求量仍是基調。
在剛剛過去的清明節假期里，北京全市住宅網簽延續此前的上漲趨勢，同比上漲2.4%達381套。
北京房地產協會秘書長陳志介紹說，今年春節以后，房地產開發企業主動適應市場，積極調整價格入市，二月份以來，市場成交出現“回暖”跡象。北京住建委近日公布的數據顯示，前3個月北京新建住宅網簽套數逐月走高，分別成交4473套、5514套、8085套。不過，今年一季度新建住宅的成交數還是創下2008年第三季度以來的最低值。
杭州3月樓市更是出現成交“井噴”。據杭州透明售房網統計，當月杭州主城區共成交4319套房源，創近15個月以來的最高成交量。縱觀整個一季度，杭州樓市如同由冬入春的季節變換一樣：1月樓市冰凍；2月多個樓盤加入“價格戰”，樓市成交開始復蘇；3月成交“井噴”，杭州樓市迎來“暖春”。
據了解，3月份上海、廣州、南京等地樓市成交也逐漸上揚。中國指數研究院5日發布的數據顯示，3月份監測的40個城市中，33個城市成交量環比上漲。
值得注意的是，3月以來中國不少銀行對購買首套房者開始實行利率優惠，最低已打到8.5折，二套房貸利率也出現了回調。此外，銀行的貸款手續和貸款步驟也大為簡化，辦理房貸更加容易。
盡管如此，許多開發商和專家都認為，3月部分大城市樓市“回暖”的基礎并不牢固。在樓市調控依舊從緊的大背景下，今后幾個月這輪成交上升可能會終止，樓市仍將回到成交低迷的膠著狀態。
溫家寶總理日前在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四省（市）經濟形勢座談會時強調，要堅定不移地繼續實施房地產市場調控政策。
住房和城鄉建設部副部長齊驥近日也公開表示，當前部分城市房價依然處于高位，部分未實施住房限購措施的二、三線城市購買需求依然比較旺盛，調控效果還有待于進一步鞏固。
中央政府繼續堅持調控不動搖的姿態讓開發商不敢樂觀，繼續以價換量、堅持開發剛性需求成為開發商的共識，整個房地產行業仍然在“過冬”。
恒大地產華北區銷售總監周密說，未來房地產投資繼續保持高增速不現實，投資策略將以穩健經營為主，保持合理銷售量，以面積較小的中端住宅為主，堅持開發二、三線城市的剛性需求。
作為房地產市場的最基本要素，土地市場的變化直接反映未來樓市的變化。今年一季度，土地價格已開始下調。中國指數研究院數據表明，全國300個城市在土地供給、成交量和成交價格方面均維持低迷格局。業內預期，進入下半年，各城市的土地價格將進一步下降。
持續的樓市調控政策還進一步加劇了房地產開發企業資金鏈緊張局面，使得房企投資拿地“格外謹慎”。目前，A股上市房企2011年末的存貨合計超過6000億元，同比增長近50%，以去年的開發和銷售進度計算，這些房企存貨的消化周期達4.6年。
上海易居房地產研究院近日發布的報告預計，2011年全年房地產開發企業資金狀況一路由“偏緊”趨向“緊張”，今年第一季度，房地產開發企業資金緊張的問題將會惡化，可能接近甚至低于2008年水平。
首創置業有限公司董事長劉曉光預測：“預計3到8月份將是房企最困難的時期，8月份之后有望趨于平穩。”
目前市場對價格依然敏感，居民購房投資意愿不高。中國央行上月發布的一項調查報告顯示，居民購房意愿降至1999年以來同期最低，其中特大城市（北京市、上海市）居民的房地產投資意愿僅為9.4%。
中國指數研究院杭州分院研究總監曹旭東認為，當前樓市調控總基調沒有變，雖然部分城市成交略有好轉，但整體成交量仍處在較低位置。考慮到許多開發商即將迎來新一輪還貸高峰，“現金為王”、高周轉越來越成為開發商的共識。在此背景下，降價求量仍是樓市的基調。
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