核心提示：繼廉租住房、公共租賃住房等其他保障住房后，政府開始進行共有產(chǎn)權(quán)住房試點。6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上透露，共有產(chǎn)權(quán)住房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個城市推進。與以往的經(jīng)濟適用房、限價房不同，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種有限產(chǎn)權(quán)住房。政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔土地和房屋貶值帶來的風險。業(yè)內(nèi)人士認為，從試點城市的實踐看，如何確定政府與個人的產(chǎn)權(quán)份額，以及如何約定將來上市交易的分配份額，壓縮投機牟利空間，正是探索的難點與重點。隨著共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量的逐漸增加，其在改善樓市結(jié)構(gòu)、“對沖”高房價等方面的效應(yīng)將逐漸凸顯，并將有助于推動房地產(chǎn)調(diào)控模式的有效“切換”。
北京:北京去年推出自住型商品住房，最終明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住房”，價格低于周邊市場30％、面積以90平方米以下為主。首個項目約提供2000套房源，最終由6.53萬戶確認申購。
上海:經(jīng)濟困難標準自2010年起連續(xù)4次放寬，目前3人及以上家庭已放寬到人均月可支配收入5000元、人均財產(chǎn)15萬元以下，兩人及以下家庭可在此基礎(chǔ)上上浮20%。五年后經(jīng)濟適用房可以上市轉(zhuǎn)讓時，住房保障機構(gòu)享有優(yōu)先回購權(quán)，并規(guī)定住房保障機構(gòu)和購房人按各自產(chǎn)權(quán)份額分配轉(zhuǎn)讓價款。
深圳:深圳購房者和政府可按7∶3和5∶5兩種比例出資購買，房價比周邊商品房便宜5%至10%，5年內(nèi)購房者可以原價回購政府產(chǎn)權(quán)部分；5年后8年以內(nèi)回購則要在原價基礎(chǔ)上加付同期銀行利息。8年后回購按市場評估價格結(jié)算。8年后購房者如仍無力回購，需繳納剩余產(chǎn)權(quán)比例的少量租金。
成都:保障對象可按基準價或低于基準價購買共有產(chǎn)權(quán)住房。允許保障對象分批購買共有產(chǎn)權(quán)，但住房保障對象購買總額不得超過基準價。此外，公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房可以相互轉(zhuǎn)化，比如先租再出錢來買，買的話，就形成了共有產(chǎn)權(quán)。住房保障對象購買共有產(chǎn)權(quán)住房滿5年的，允許上市轉(zhuǎn)讓，同等條件下地方人民政府有優(yōu)先收購權(quán)。保障對象購買共有產(chǎn)權(quán)住房不足5年需出售的，由地方人民政府回購，禁止上市交易。
淮安:（2007年起施行）淮安家庭月平均收入在800元以下，就有申購比市場平均價格低30%左右的政策性商品房的資格，并可選擇“共有產(chǎn)權(quán)”模式。可選擇的住房不僅限于保障房，還包括商品房。購房者和政府可按7∶3和5∶5兩種比例出資購買，并持有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房的價格比周邊商品房便宜5%至10%，5年內(nèi)購房者可以原價回購政府產(chǎn)權(quán)部分，5年以后8年以內(nèi)，在原價基礎(chǔ)上加付同期銀行利息，8年以后購買，則按市場評估價格結(jié)算。
黃石:共有產(chǎn)權(quán)部分可租可售，共有產(chǎn)權(quán)公租房還針對舊城改造拆遷戶。實際建筑面積大于原建筑面積時，超出面積部分可暫不購買，可向開發(fā)商租賃，仍按公租房管理。當拆遷戶經(jīng)濟條件成熟時，可以一次性或分次購買。
6城市試點樣本 共有產(chǎn)權(quán)房熱點問題
1、誰能申請?
對共有產(chǎn)權(quán)房的問題，住建部前副部長仇保興就曾介紹，今后要增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，一方面是要解決中間層、低收入階層的住房問題;另一方面也可以緩解地方政府的資金壓力，擴大民眾參與度。在全國房地產(chǎn)學會副會長陳國強看來，增加保障房供應(yīng)，決策層也特別強調(diào)解決夾心層的住房問題。他認為，所謂的共有產(chǎn)權(quán)房是針對中等收入群體的保障房類型，也就是所謂的“夾心層”。
2、產(chǎn)權(quán)咋分?
根據(jù)試點情況，政府與購房者產(chǎn)權(quán)比例是共有產(chǎn)權(quán)住房的焦點所在，也是未來調(diào)整的空間所在。近年來，試點地區(qū)不斷優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)比例調(diào)節(jié)機制，個人出資比例可在50%至100%之間由購房者根據(jù)家庭支付能力自由選擇，目標是讓困難家庭支付部分經(jīng)濟適用房的購房款就能先行改善居住條件，再逐步取得全部產(chǎn)權(quán)。
3、如何退出?
有專家認為，房子應(yīng)該只有兩種，要么租，要么賣。保障房只能用來租，不應(yīng)該涉及產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)讓收益。從試點城市的實踐看，如何確定政府與個人的產(chǎn)權(quán)份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機牟利空間，正是探索的難點與重點。（記者 李飛）
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