東莞住宅公寓優惠不斷，“0首付，0月供”剛結束，免息借八萬又來 羊城晚報記者 王俊偉 攝
政府出手“救市”
公寓買家不買賬
羊城晚報訊 8月中旬，東莞市政府公布樓市新政，打破“家庭人均住房面積不低于18平方米的自有居所”才可獲得入戶入學積分值這一被視為“解救”住宅公寓的規定后，東莞的住宅公寓市場如何？
20日中午，羊城晚報記者來到位于東莞南城區的中央財津售樓處，現場很冷清，看樓的人并不多。售樓工作人員告訴記者，該樓盤屬于東莞的住宅型公寓，在2013年11月開盤入市，主力戶型是44平方米至64平方米的一、二房精裝公寓，800多套房源推售一年多，目前還有100多套房源待售，并準備下月加推其他房源。
“新政中有一些措施是有利于公寓的，但從目前客戶詢問情況來看，他們也不太關注。”中央財津開發企業有關負責人殷先生告訴記者，積分入戶或入學，在東莞市按積分來計算的，即使政策落地后，買了住宅公寓的客戶，最多也就是獲得了加分而已，他們依然要滿足其他條件，才能實現“入戶”或“入學”。
“不關注”的一個很重要原因，是因為購買住宅公寓的，大部分都是投資客。據中介機構瑞峰置業統計，購買中央財津的人群中，投資比例占56%，自用14%，自用兼投資31%。
雖然中央財津賣了一年多，也還有房源剩余，但是就整個東莞的住宅公寓市場而言，該樓盤因為位置優越，銷售算是罕見的“逆市飄紅”。東莞賣不動的住宅公寓還是“多數”。
東城新世紀星城美寓的銷售人員也表示，東莞樓市新政消息出來后，看房人流量也沒有太明顯的變化。
8月中旬，東莞市政府公布房市“促市”政策，罕見地出臺多則措施，其中一條新政將原來“家庭自有居所人均面積不低于18平方米方可獲得入戶入學積分值”改為“凡擁有自主房產證可獲積分值（非住宅類房產不算）”，被視為松綁對住宅公寓的限制。
事實上，此新政的背后，是三年來全市庫存超2000套住宅公寓滯銷的煩惱。羊城晚報記者調查發現，今年以來，持住宅公寓產品的開發商一再拖延開盤，住宅公寓市場正臨界崩盤邊緣而備受關注。
有聲音認為，一旦住宅公寓崩盤，或許就成為東莞樓市倒掉的首張多米諾骨牌。不過，有專家表示東莞首次干預市場，政府將目光瞄準了住宅公寓，說明這一塊的壓力確實很大，但公寓影響有限，不會使東莞樓市崩盤。
現狀
一公寓兩年僅賣出三成房源
2012年9月開盤至今的東城新世紀星城美寓，其銷售周期已有20多個月，但目前其網簽銷售率僅三成多。該精裝公寓售價在6000元至7000元每平方米，遠低于東城的區域均價。銷售工作人員解釋，該樓盤一直以自然銷售為主，價格兩年多來基本不變。
據瑞峰置業市場研究部數據監測顯示，截至目前，東莞全市共有約47個項目有公寓產品在售，其中住宅性質的有29個，主要集中在主城區、臨深片區、松山湖片區等人口經濟較為集中發達的區域。
“居住或租賃人群主要以商務客群為主，看重的是便利的位置和準酒店式的居住體驗，同時比酒店低的租金。”瑞豐置業董事副總經理姚麗軍分析說。
據了解，東莞公寓在2006年和2007年供需達到高峰，之后市場呈現出供過于求的局面，開發商開始大幅減少了公寓項目的開發。同時由于2008年的市場波動之后，投資性需求減少，公寓市場供應量也開始縮小。在2008年至2011年的4年間，公寓供應處于低位水平，成交量也受供應的影響，波動較為明顯。
到了2012年，東莞樓市活躍，開發商一窩蜂地搶著開發公寓，十多個住宅公寓項目紛紛入市，近萬套房源進入市場供應，兩年期間，供應的活躍成交直接推高全東莞的樓市成交量。
但是到了今年上半年，東莞公寓銷售遭遇滑鐵盧，呈現低位運行的狀態，近萬套庫存僅消化了一半，截至今年7月，東莞全市住宅性質公寓可售套數為2252套，主要是45平方米至50平方米的房源。讓人驚訝的是，今年以來，僅有位于南城和松山湖的各一公寓項目入市。
全市住宅公寓還能賣一年半
據瑞峰置業市場研究部負責人李毅測算，目前，東莞全市住宅性質公寓存量15.13萬平方米，以近6個月的消化速度計算其消化周期是17.2個月。也就是說，按目前的市場銷售速度，東莞的存量住宅公寓至少還能賣一年半。
記者在調查中了解到，今年以來，原先要上馬推售的住宅公寓項目，因為存量房的“龜速”銷售量，大多不愿貿然面市。
“以某二線鎮區為例，原先有兩個住宅項目準備在年中推售。但市場實在是太冷，加上春節以來大量人員離莞，即使有投資客有錢買，買了之后也無人租，開發商不得不一直往后拖，就是不愿意開盤。”一知名中介機構的負責人告訴記者，南城、長安、厚街等城區和發達街區的還有成交量，但下面的二線鎮區基本是半年多都沒有成交量了，其均價都在“9000”之下。
專家
公寓影響有限 樓市不會崩盤
東莞市房地產協會秘書長陳駿良告訴羊城晚報記者，東莞的房產政策一直以打壓為主，此次促市是前所未有的。“不能說新政針對公寓，應該說是對整個樓市都是利好。”他認為，雖然有不少業內人士認為促市政策還不夠猛，但東莞此次起了個好頭很不容易，是要一步一步走的，不能操之過急。“東莞的房子一直賣得很好，政府調控不是因為怕崩盤，而是要放開一些不合時宜的老做法。”
“東莞作為二線城市的樓市領頭羊，可以說是首次干預市場，政府將目光瞄準了住宅公寓，說明這一塊的壓力確實很大，”綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁接受羊城晚報采訪表示，東莞是世界工廠，其樓市漲跌實際是實體經濟發展的縮影，“只要東莞的經濟基礎沒有垮掉，但即使公寓市場崩盤了，東莞整體樓市也不可能崩盤。”
宋丁表示，東莞樓市總體健康，以整體住宅為例，存量490萬平方米，有5萬多套，但去年和前年，全東莞的銷售額基本也在5萬套左右。即使今年上半年同比去年下滑四成，但實際成交套數也有兩三萬套，供求關系基本平衡。而住宅公寓2000多套的存量，占整體市場的不到二十分之一，“這從這一比例來看，公寓的冷遇對大局影響有限。”
他強調，東莞“促市”放在全國背景下是可以理解的，今年以來，全國由于受到信貸緊縮等因素影響，特別是東莞自春節以來，產業轉型升級陣痛，大量務工人員流失，原先公寓定位銷售的群體發生了變化，公寓自然就滯銷了。“隨著轉型升級的完成，制造業的扎實發展，一直處于價格低洼的東莞樓市，未來潛力我還是非常看好的。”
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