開發商認為有的地方政府開始了新一輪放松調控的試探，另一方面，從全國來看，亟待輸血的房地產項目正以驚人的速度增加。
2012年2月15日晚，杭州一樓盤狂降吸引了1000多名參加搖號選房的購房者
“捂盤還是降價，這是一個艱難的選擇。”面對著股票頁面上整屏的“綠油油”，上海一家房地產企業的銷售總經理李耀平再次陷入糾結。
這是3月14日的下午，上海天氣晴好，而李耀平的心情卻沒有隨著連綿陰雨的過去而好轉。
這一天，國務院總理溫家寶在“兩會”記者招待會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，調控不能放松。當日，深市和滬市地產指數分別下跌4.72%和3.73%，不到一個小時內，超過7億元資金逃離房地產板塊。
去年底，李耀平向老板做出了“捂盤”的建議，現在，他必須再次做出選擇。
政策——向左還是向右？
2010年底，李耀平差點就建議加入降價樓盤的行列。當時，上海嘉定區幾個樓盤喊出降價30%的口號，在售樓處被砸聲中，積累了極高人氣。
一件事改變了他的態度。
一天晚上，位于浦東的中海御景熙岸的樓盤發出消息：半夜11點開始選房。此前，該樓盤以“團購價”的形式，將價格從2.2萬元/平方米降至1.7萬元/平方米左右。
李耀平當晚也趕到了這個連路都沒修好的售樓處，看到了人頭攢動的景象，也遇到了同樣來探聽虛實的同行，并得出結論：只要“真實”降價10%就能快速激活市場。
回來第二天，李耀平就向老板提出了捂盤的建議。“當時，我們都覺得調控政策底已經出現，開春之后，市場就會回暖。當然，一切要看地方政府的政策執行力度。”
李耀平說，當時在業界流傳著各式各樣的傳言，結論顯得高度一致---地方政府在節后就會逐步放松調控。
“后來，我們發現那些號稱大降價的樓盤，雖然在當時促成了一波成交，但整體看，只要實際降幅沒有達到宣傳的水平，促銷對銷售的推動就非常有限。這讓很多開發商更加傾向于靜觀其變。”李耀平沒料到的是，意料之中的“放松”會如此曲折而驚心動魄。
今年2月，上海以原政策“新解讀”的方式，允許外地戶籍居民持長期居住證滿三年可購二套房。
這被業界普遍解讀為：“舊政新解”是為了在降低敏感度的條件下，為市場帶來實際的成交量。再加上2月16日，上海將普通住房標準上調，開發商普遍認為地方政府開始了新一輪放松調控的試探。
“上海是有示范效應的一線城市。現在各地政府都在觀望，想找到放松調控的突破口。”上海一家中型房地產開發企業總經理王誠（化名）告訴《瞭望東方周刊》，他如今在安徽的幾個二、三線城市開發住宅項目，蕪湖新政的“夭折”給地方政府帶來了壓力，“不敢輕舉妄動，但放松的沖動似乎越來越強。如果上海的新政不被叫停，那就跟上。”
2月9日，安徽第二大城市蕪湖發布通知：2012年在蕪湖市區購買自住普通商品住房(含二手住房)，財政部門給予所納契稅100%的補助，并有50-300元/平方米不等的購房補貼。但蕪湖市政府于2月12日就宣布暫停執行該政策。
“到第5天的時候，就比較高興了。”王誠說，自上海新政消息傳出后，他每天上班的第一件事就是查看新聞，“佛山放松限購的政策，只堅持了1天；蕪湖的新政也只有4天。以上海的敏感度來說，大家都覺得過了四五天，危險期就過了。”
可這只是空歡喜一場，盡管強調是“舊政”，但上海的“新解”在堅持1周后中斷。
“回暖”——跑量還是漲價？
2月27日，上海出臺新的房地產調控通知要求，“本市戶籍居民家庭的子女成年后，確因婚姻等需要、且該子女無產權住房，才可在本市限購1套住房，并嚴格按照現有政策執行。”
該政策被上海部分區縣解讀為未婚成年子女只要和父母共有一套產權房的，都不可以子女名義再買房；如果要買婚房，必須領了結婚證以后才能視為一個新的家庭，再去買房。
其嚴厲程度一度讓李耀平大驚失色，并花了整整一天時間打探“消息”。
“最后得到的說法是，出政策時，房管局告訴各區縣，自己把握好度執行，可下面也不知道把握好度是什么意思。”李耀平說。
幾天后，上海再次對政策重新解釋，稱條款中“該子女無產權住房”被一些區縣房地產交易中心誤讀，實際是指子女個人不單獨擁有產權住房。
此時，李耀平松了一口氣，在他看來，地方政府的態度終于“明朗”了。
可他依然下不了繼續“捂盤”的決心。
一方面，調控政策的微妙變化，很快在交易量上有了明顯的反映，讓李耀平覺得樓市回暖近在眼前；而另一方面，上海樓市成交量的回暖，很大程度上是由降價盤帶動的。
中國房產信息集團監控數據顯示，上海2月新建商品住宅成交面積達40.32萬平方米，環比上漲89.83%，較去年同期上漲翻番，漲幅為126.95%。新增供應面積30.9萬平方米，環比上升近200%，同比去年則下滑22.7%。成交均價為19831元/平方米，環比跌幅為12%，同比下降4.04%。
2月20日到26日，上海商品住宅成交量14萬平方米，已恢復到2011年下半年的水平。2月27日到3月4日，上海市商品住宅成交量20萬平方米，打破了2011年8月以來的周成交量記錄。
雖然上海新房成交均價也在這個月跌破2萬元，突破了近19個月以來的最低記錄，但在李耀平看來，這依然是個好跡象。
“2月成交面積前十的樓盤，4個在寶山，1個在青浦，2個在嘉定，其他在浦東。從地段上看，都是外郊環區域，從定位上看，都是針對剛需。所以2月上海新房成交均價下降不是壞事，反而證明剛需大量入市了。”李耀平說，更重要的是，成交量較大的幾個樓盤，并沒有重演2011年末嘉定幾個樓盤的“七折”大降價。
而按照21世紀不動產上海區域的監控，上海新房市場還出現了久違的漲價。在其監控的40個標桿樓盤中，大、中戶型各有1個樓盤出現價格上漲，漲幅約8%；小戶型有2個上漲，漲幅為5%到11%。
21世紀不動產上海總經理葉厚彪說，雖然這些“漲價”是由于前期低價房源被消耗完所致，但也證明開發商降價意愿在減弱。
二手房市場，則上演著讓人感覺有些夸張的“反彈”。
2月，在普陀武寧板塊，經紀人日均帶看量比2011年下半年增長了七到八成，21世紀不動產上海銳豐鎮坪路店經理張志強告訴《瞭望東方周刊》，該板塊二手房價近半年來下跌了20%左右，但買賣雙方之前依舊處于僵持狀態，“150萬元到200萬元的次新房，買賣雙方的心理價差在5%到10%之間。”
普通住房標準調整后，上海內外環間總價170萬到200萬元的二手房，如果因標準提高而從非普通房變成普通房，買賣雙方節省下的稅費大約在10萬元左右。這就成了二手房買賣雙方打破僵持的關鍵。
在上海一些熱門板塊和樓盤，新政策還成了房東堅守的理由。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔告訴《瞭望東方周刊》，春節前，浦東昌里板塊200萬元左右的次新房，節前還有3萬元到5萬元的議價空間，閔行春申板塊的一些房東也愿意降價3%到4%，但自新政以來，昌里板塊基本沒有房東愿意議價，春申板塊房東的可議價空間已減少至1%。
在閔行七寶板塊，一些熱銷的小戶型二手房均價，從前兩月的1.8萬元/平米重回2萬元/平米。在浦東周康板塊，還出現房東加價3%到5%的情況。
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