核心提示|歷經(jīng)數(shù)次“劇透”與“網(wǎng)傳”，所有關(guān)心鄭州土地市場走向人士所期待的“網(wǎng)拍細(xì)則”昨日傍晚終于正式出爐。傍晚近六點(diǎn)，在鄭州市政府官方網(wǎng)站上，一個(gè)由鄭州市人民政府辦公廳下發(fā)，名為《鄭州市國有建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價(jià)競買暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）的文件雖深藏網(wǎng)站細(xì)節(jié)欄目“閨中”，還是被不少人給“扒了出來”。

　　“‘面粉’價(jià)格有了‘天花板’，‘嚴(yán)’字當(dāng)頭，‘面包’再亂漲價(jià)就說不過去了。”細(xì)讀新規(guī)則后，一位地產(chǎn)人士用“面粉”、“面包”借喻土地與房價(jià)的關(guān)系道明了自己對未來鄭州房價(jià)走勢的判斷。與此同時(shí)，來自網(wǎng)拍土地“出讓人”鄭州市國土資源局（以下簡稱市國土局）的消息稱，此前鄭州集中推出的6000畝住宅用地將于本月迎來密集掛牌期，并預(yù)計(jì)于12月上中旬迎來集中成交期。“細(xì)則再細(xì)也要看實(shí)際操作，具體怎么辦，還需要看現(xiàn)實(shí)中的操作情況。”地產(chǎn)從業(yè)人士蘇先生說。

　　拍地分為“上、下半場”

　　通讀這一文件的大河報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在這份《暫行辦法》中明確寫道，國有建設(shè)用地（住宅）（以下簡稱住宅用地）使用權(quán)出讓過程原則上分為兩個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行。第一環(huán)節(jié)為使用鄭州市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)（以下簡稱網(wǎng)拍系統(tǒng)）進(jìn)行網(wǎng)上競價(jià)，達(dá)到限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)為第二環(huán)節(jié)；第二環(huán)節(jié)為現(xiàn)場一次競價(jià)或網(wǎng)上一次競價(jià)。第二環(huán)節(jié)中，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管轄范圍內(nèi)采取競綜合房價(jià)方式確定土地競得人；金水區(qū)、管城回族區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭州高新區(qū)（以下簡稱市內(nèi)五區(qū)及高新區(qū)）管轄范圍內(nèi)采取競地價(jià)方式確定土地競得人。

　　那么，第一、第二環(huán)節(jié)究竟怎么過渡？“拍地細(xì)則”也明確規(guī)定，任一競買人在網(wǎng)拍系統(tǒng)中報(bào)（競）價(jià)首次達(dá)到住宅用地出讓起始價(jià)150%時(shí)，網(wǎng)拍系統(tǒng)報(bào)價(jià)中止。競買人也將從第一環(huán)節(jié)的“上半場”進(jìn)入“下半場”展開進(jìn)一步的角逐。參照目前流行的說法，文件也將這一“150%”的臨界點(diǎn)命名為了“熔斷點(diǎn)”。

　　自中秋節(jié)前“劍指地王”的“鄭九條”子夜出臺(tái)后，無數(shù)地產(chǎn)人士都期盼著后續(xù)更為詳盡規(guī)則的來臨。昨晚，“拍地細(xì)則”的出臺(tái)讓鄭州的住宅用地網(wǎng)拍有了下一步更為詳盡的具體規(guī)則。正式將日后鄭州土地市場的“網(wǎng)拍機(jī)制”劃分為了“上、下半場”，而“中場哨響”則為“熔斷點(diǎn)”的觸發(fā)。

　　給價(jià)格戴上“緊箍”

　　對于此前鄭州土地市場網(wǎng)拍從未有過的“下半場”，暫行辦法也有著較為詳細(xì)的“競賽規(guī)則”。

　　打個(gè)比方說，如競拍標(biāo)的宗地的代碼為“A”，如在網(wǎng)拍時(shí)A地塊的最終報(bào)價(jià)沒有超過熔斷價(jià)的，由網(wǎng)拍系統(tǒng)自行確定土地競得人及成交地價(jià)（如A在鄭東、經(jīng)開范圍內(nèi)，則需同時(shí)執(zhí)行該宗地綜合房價(jià)最高限價(jià)規(guī)定）。

　　如A宗地的競拍一旦進(jìn)入“下半場”，對于A地塊的角逐將轉(zhuǎn)為現(xiàn)場或者網(wǎng)絡(luò)一次性競價(jià)。

　　在這一競價(jià)中，競買人需在五分鐘內(nèi)完成報(bào)價(jià)。對于鄭東新區(qū)和經(jīng)開區(qū)范圍內(nèi)的宗地，選手報(bào)出的是“綜合房價(jià)”，誰低誰中標(biāo)，土地中標(biāo)價(jià)格即“熔斷價(jià)”本身。同時(shí)，這一“競得綜合房價(jià)”也將被寫入土地出讓合同補(bǔ)充條款，競得人在該宗地上所建樓盤不得高于這一房價(jià)進(jìn)行銷售。

　　對于鄭州市內(nèi)其他區(qū)域的宗地而言，最終的勝果取決于“下半場”所報(bào)出的“地價(jià)”。“競賽規(guī)則”規(guī)定，各“選手”將在公證機(jī)構(gòu)的公證下報(bào)出競買價(jià)，此后競拍組織者將按照所有有效報(bào)價(jià)計(jì)算平均值。哪位“選手”所報(bào)地價(jià)最接近平均值的，則為該宗地的最終競得人，所報(bào)出的價(jià)格，也是該宗地最終的地塊成交價(jià)。對于這個(gè)價(jià)格，《暫行辦法》也給出了“天花板”：報(bào)價(jià)在不低于熔斷地價(jià)的基礎(chǔ)上，不得高于出讓起始價(jià)的200%。

　　“罰單”將設(shè)“黑名單”

　　如前文業(yè)內(nèi)人士對《暫行辦法》“嚴(yán)字當(dāng)頭”的評(píng)價(jià)，除前文所述對地價(jià)戴上的“緊箍”外，這一文件還專門用一章的內(nèi)容對“違約責(zé)任”進(jìn)行了明確。

　　其中，對于競買人有下列情形之一的，即被視為違約：

　　(一)熔斷人必須參加現(xiàn)場競價(jià)而不參加現(xiàn)場競價(jià)的；

　　(二)鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)熔斷人現(xiàn)場必須報(bào)綜合房價(jià)且報(bào)價(jià)符合報(bào)價(jià)規(guī)則而現(xiàn)場不報(bào)綜合房價(jià)，或者現(xiàn)場報(bào)價(jià)不符合報(bào)價(jià)規(guī)則的；

　　(三)競得人逾期未按《掛牌須知》的約定持競得證明等相關(guān)資料報(bào)出讓人進(jìn)行后置審核，或者所提供資料不符合要求未通過審核，從而造成宗地競買無效后果的。

　　而對于“違約”，《暫行辦法》所開出的“罰單”也可謂嚴(yán)厲，包含了競買保證金不予退還；由市國土局將其納入黑名單，即日起不得參加鄭州市市域內(nèi)土地公開出讓交易活動(dòng)；以及地塊另行組織出讓的價(jià)格低于本次掛牌成交價(jià)的，由違約人支付差額賠償金等嚴(yán)厲措施。

　　“對比之前，拍地成了技術(shù)活兒。”縱觀《暫行辦法》所列條款，一位供職于國內(nèi)某一線地產(chǎn)公司的資深人士對大河報(bào)記者說，對于拿地決策流程較為復(fù)雜的一線房企而言這些要求確實(shí)有著一些影響，“拍地程序更為復(fù)雜，不過難度倒是沒有什么特別的變化。”他說。

　　與此同時(shí)，也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，《暫行辦法》的規(guī)定還有待“實(shí)踐體驗(yàn)”。“你比如說‘定地價(jià)，競房價(jià)’的規(guī)則，有的房子帶裝修，有的不帶裝修，這你怎么去評(píng)價(jià)？裝修規(guī)格也不盡相同，你怎么去衡量？還有能不能捆綁車位呢？”他表示，這所有的疑問，也有待拍地時(shí)，宗地“前置條件”的具體約定。

　　6000畝地是“試驗(yàn)田”

　　“如果說‘鄭九條’的出臺(tái)是‘示意選手走上跑道’，那今天就是給‘選手’傳達(dá)規(guī)則，并舉起了‘發(fā)令槍’。‘6000畝地’將一見分曉。”伴隨著《暫行條例》的正式頒布，此前由鄭州市國土局發(fā)布，即將走上網(wǎng)拍流程的“6000畝住宅用地”無疑將成為新規(guī)則的“試驗(yàn)田”。鄭州市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人向大河報(bào)記者透露：“規(guī)則已出，11月將密集掛牌，下月上旬、中旬將成為密集成交期。”

　　對于這“6000畝地”，此前已被無數(shù)業(yè)內(nèi)人士視為“鄭州未來房價(jià)走勢”的重要參考。那么，當(dāng)“6000畝”與《暫行辦法》相疊加，又會(huì)對未來的鄭州房價(jià)有何影響？

　　“前有集中供地，后有‘熔斷出臺(tái)’，‘面粉’價(jià)有了‘天花板’，‘面包’再亂漲價(jià)就說不過去了。”細(xì)讀新規(guī)則后，一位地產(chǎn)人士用“面粉”、“面包”借喻土地與房價(jià)的關(guān)系道明了自己對未來鄭州房價(jià)走勢的判斷。但與此同時(shí)，另一位地產(chǎn)人士則表示，“行政手段強(qiáng)壓勢必帶來房價(jià)下降，但未來會(huì)不會(huì)迎來‘報(bào)復(fù)性上漲’，誰都不好說。”

　　在這種猜測中，或許鄭州房價(jià)將進(jìn)入一個(gè)“平臺(tái)期”，對于后市是漲是跌，或許“觀望”將成為不少人的共同選擇。（記者 陳駿）