大河報·大河客戶端記者 孫煊哲

　　昨日，鄭州官方公布金水區7個、二七區1個共8個城中村改造項目詳細控規公示。

　　金水區7個城改項目分別為岳砦村一期、王府墳村、張砦村、杜嶺村、張家村一期、黃家庵一期、姜砦村一期，二七區的為賈砦村，用地面積達226.26公頃，折合為3393.9畝土地。

　　這么多土地會不會對鄭州土地市場帶來一場饕鬄盛宴?

　　“鄭州模式”的城改模式在這些項目中還能適用否?

　　為什么有的項目有房企跟進，而有的卻無人問津?

　　1金水區岳砦村一期

　　用地位置： 嵩山北路、農業路、朱莊大街、桐柏路圍合區域;鐵路編組站以東、東風路、沙口路、岳砦路、岳砦中街、農業路圍合區域;南陽路、南陽新街、豐樂路、雙鋪路圍合區域。

　　用地面積： 39.82公頃

　　詳細內容： 用地性質：居住用地(R),二類居住用地(R2),公共管理與公共服務用地(A),教育科研用地(A3),中小學用地(A33),商業服務業設施用地(B),商業用地(B1),道路與交通設施用地(S),城市道路用地(S1),交通場站用地(S4),公共交通場站用地(S41),綠地與廣場用地(G),公園綠地(G1),防護綠地(G2)。 備注：規劃范圍內設置的公共服務設施主要有：小學1所，幼兒園3所，社區衛生服務站2處，文化活動站1處，托老所1所，社區居委會3處，社區服務站1處、治安聯防站5處，菜市場1處，開閉所3處，變電室6處，二次供水加壓泵站3處，熱交換站4處，通信綜合接入機房4處，公共廁所3處，再生資源回收點3處，垃圾轉運站1處，公共交通場站1處，W1-03、E3-01 和E4-03 地塊內均應配建社區體育活動場地，W2-02、W2-04、E4-01地塊內均應配建居民健身設施，每個獨立的居住地塊內均應配建社區便民店、物業管理，每個獨立的居住地塊、行政辦公地塊、中小學地塊、商業地塊內均應配建垃圾收集點、非機動車存車處和機動車停車場(庫)。

　　點評：該城改項目目前安置區已經基本自建完畢，部分已達到交房條件。整理出來的土地村里或有望自建，消息人士指出，也有一些開發商在談合作。

　　2 金水區王府墳村

　　用地位置： 鐵西路、黃河路、沙口路、王府墳南街所圍合區域

　　用地面積： 26.05公頃

　　詳細內容： 用地性質：居住用地(R),二類居住用地(R2),公共管理與公共服務用地(A),教育科研用地(A3),道路與交通設施用地(S),城市道路用地(S1)。 備注：規劃范圍內設置的公共設施A-02地塊內配置變電室、機動車停車場/庫、非機動車存車處、垃圾分類收集點;B-01地塊內配置垃圾分類收集點;B-02地塊內配置4班幼兒園、社區衛生服務站、文化活動站、社區服務站、社區體育活動場地、治安聯防站、便民店、物業管理、開閉所、熱交換站、變電室、通信綜合接入機房、二次供水加壓泵站、機動車停車場/庫、非機動車存車處、垃圾分類收集點、再生資源回收點。

　　點評：該城改項目整理出來的土地非常少，除了安置區外，僅僅只能再建一所學校，很多開發商測算后不得不放棄。該地塊土地整理、安置區建設均由政府出資建設。

　　3 金水區張砦村、杜嶺村

　　用地位置： 經三路、紅專路、經一路、豐產路所圍合街坊

　　用地面積： 19.27公頃

　　詳細內容： 用地性質：居住用地(R),二類居住用地(R2),住宅用地(R21),公共管理與公共服務用地(A),行政辦公用地(A1),道路與交通設施用地(S),城市道路用地(S1),公用設施用地(U),安全設施用地(U3),消防用地(U31)。 備注：規劃范圍內設置的公共設施主要有幼兒園2所(A-05地塊配建9班幼兒園，B-01地塊配建3班幼兒園);社區衛生服務站、居委會/治安聯防站、開閉所1處;文化活動站、社區服務站、便民店、物業管理、公共廁所、通信綜合接入機房、二次供水加壓泵站、再生資源回收點2處;社區體育活動場地、熱交換站6處;每個獨立的居住、行政辦公地塊均應配建變電室、垃圾收集點、機動車停車場(庫)和非機動車存車處。

　　點評：消息人士透露，目前興達置業或在談合作。

　　4 金水區張家村一期

　　用地位置： 新龍路、文化北路、金冠路、豐慶路所圍合的街坊和三全路、中方園路、銀河路、園田北路所圍合的街坊

　　用地面積： 40.11公頃

　　詳細內容： 用地性質：居住用地(R),二類居住用地(R2),公共管理與公共服務用地(A),行政辦公用地(A1),教育科研用地(A3),中小學用地(A33),科研用地(A35),商業服務業設施用地(B),商業用地(B1),商務用地(B2),道路與交通設施用地(S),城市道路用地(S1),綠地與廣場用地(G),公園綠地(G1)。 備注：規劃范圍內設置的公共設施主要有九年一貫制學校1所，幼兒園2所(A-01-02地塊配建6班幼兒園，B-01-01地塊配建12班幼兒園);社區衛生服務站、文化活動站、托老所、社區服務站1處;社區居委會、再生資源回收點2處;社區體育活動場地、社區便民店、治安聯防站、開閉所3處;熱交換站、二次供水加壓泵站、通信綜合接入機房4處;物業管理、公共廁所5處;每個獨立的居住、商務、商業地塊均應配建變電室、垃圾收集點、機動車停車場(庫)和非機動車存車處。

　　點評：消息人士透露，目前瀚宇或正前期接洽。

　　5 金水區黃家庵一期

　　用地位置： 金明街、朝陽街、經三路、鑫苑路所圍合的街坊

　　用地面積： 12.11公頃

　　詳細內容： 用地性質：居住用地(R),二類居住用地(R2),公共管理與公共服務用地(A),教育科研用地(A3),中小學用地(A33),綠地與廣場用地(G),公園綠地(G1)。 備注：規劃范圍內設置的公共設施包括社區體育活動場地、治安聯防站、便民店、物業管理、熱交換站、變電室、通信綜合接入機房、二次供水加壓泵站、機動車停車場/庫、非機動車存車處、垃圾分類收集點、再生資源回收點。

　　點評：多個開發商測算后覺得賠錢，政府出資整理土地。

　　6 金水區姜砦村一期

　　用地位置： 百草街、信息學院路、東風路、園田路所圍合區域

　　用地面積： 16.91公頃

　　詳細內容： 用地性質：居住用地(R),二類居住用地(R2),服務設施用地(R22),公共管理與公共服務用地(A),教育科研用地(A3),中小學用地(A33),道路與交通設施用地(S),城市道路用地(S1),公用設施用地(U),安全設施用地(U3),消防用地(U31)。 備注：規劃范圍內設置的公共設施A-02地塊內配置社區衛生服務站、文化活動站、社區服務站、社區體育活動場地、治安聯防站、便民店、物業管理、開閉所、熱交換站、變電室、通信綜合接入機房、二次供水加壓泵站、機動車停車場/庫、非機動車存車處、垃圾分類收集點、再生資源回收點;B-03地塊內配置幼兒園、變電室、機動車停車場/庫、非機動車存車處、垃圾分類收集點。

　　點評：開發商測算后覺得不掙錢，拆遷安置工作均由政策出資。

　　7 二七區賈砦村

　　用地面積： 71.99公頃

　　詳細內容： 用地性質：二類居住用地(R2),中小學用地(A33),商務用地(B2),城市道路用地(S1),社會停車場用地(S42),公園綠地(G1)。

　　鄭州模式

　　很長時間里，鄭州城改的模式是“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”。幾年前，鄭州開始大拆城中村，但因政府當時沒有足夠的資金，于是邀請開發商“提前進場”。安置房建設和土地費、拆遷費、過渡費等費用一般都會超過10億元，這些均由開發商來出，最后整理出來的土地通過招拍掛的形式公開出讓。但在競拍的時候，鄭州本地開發商們都會按照約定俗成的規矩不參與競爭，以此能夠保證前期進場的開發商以起拍價拿到土地，而政府再以總價的60%-65%返還給開發商。

　　這種城改模式被業內稱為“鄭州模式”，鄭州的城中村改造基本都是沿用這種模式。

　　這種模式為鄭州城改做出了貢獻，尤其是在前些年政府資金緊張、外地開發商積極性不高、城改進展緩慢，亟須加速推進城改的情況下，這種模式發揮了關鍵作用。

　　目前存在問題的城改項目一般都在老城區。最開始時，老城區的城中村改造，開發商是跟村委會簽合同，產生了很多經濟糾紛，后來演變成由區政府主導，開發商前期進場的模式，也就是現在的“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”模式。

　　但這種模式也存在著致命缺點，在土地整理出來進行網拍時，一旦有開發商進入攪局，前期進場的開發商將面臨錢地兩空的局面。

　　去年，K2搶地風波猶在眼前，本土開發商們上街維權的畫面歷歷在目。

　　時至今日，鄭州土地一地難求，省內外開發商都不差錢只差地，而且拿地決心大、力度大、敢付出、能付出，在這樣的情況下，這種城改模式已明顯不合時宜。