鄭州1694個小區缺“管家” 新物業收費標準想用“讓利”引導物業公司接管
記者王獻軍文袁曉強圖
讓每個小區、院落都有物業公司提供服務，這兩年，鄭州市一直在推進物業全覆蓋工作，不少老舊微型小區和無主管樓院引入了專業的物業。
然而，最近一段時間，這類只有幾棟樓、規模較小的微型小區，卻掀起了一股物業撤離風潮，讓基層政府和物業主管部門頭疼不已。據悉，入不敷出，是這些微型小區物業撤離的主要原因。
【現狀】正常繳費也難留住物業
在現實中，很難有小區的物業費收繳率能達到戶數和金額的100%。但規模大的小區，即便不是每一戶業主都如數繳納，只要達到一定百分比，小區物業也不虧損。可微型小區情況特殊，由于住戶少，即使物業費收繳率很高，也很難擺脫虧損的境遇。
鄭州市秦嶺路上的華瑞紫光苑小區，就是一個典型的微型小區：只有7棟多層樓房，包括264戶住宅和19間門面房，物業管理面積27900平方米。
“從2005年起，我們就開始為該小區提供服務。”河南智誠物業服務有限公司紫光苑項目部經理宋新建說，物業費收繳率目前是97%，說明業主對物業還是比較滿意的。“物業費執行的政府指導價，住宅每月每平方米0.32元，商鋪每月每平方米0.6元，這個小區物業費即便全部收上來，一個月也就9000多塊錢，一年11萬多。”
【賬單】物業收入不夠發工資
“麻雀雖小，五臟俱全”，盡管微型小區地方不大，但保潔員、保安、管理人員也要一應俱全。這樣算下來，人員工資就成了物業公司支出的“大頭”。
紫光苑物業項目部目前一共有9名員工，已經是按最低的標準配備了，這其中，一名房管收費員除了負責上門收費，還要承擔日常辦公接待；而僅有的3名保安三班倒負責門崗，保安隊長除了偶爾參與門崗執勤外，還要負責小區的綠化……
宋新建說，目前，保安和保潔的工資都是執行鄭州市最低工資標準，每月1080元；收費員和保安隊長是每月1150元，垃圾清運工每月500元，項目部主任每月2000元。此外，遇上春節、中秋節等重要傳統節日，每名員工還會發放一百元左右的物品。“這樣算下來，小區一年僅工資支出就要13.5萬元。”
“物業公司一直是虧損運營，小區每年的資金缺口都在5萬元左右。”宋新建說，除了人員工資外，物業公司每年還要承擔近萬元的路燈照明、樓道照明、綠化用水等公攤費用，每年5000元的市政垃圾清運費，繳稅8000多元。“智誠物業目前為五個小區提供物業服務，紫光苑小區的虧損，全是靠從其他項目的盈利中來補貼。”
【增收】多方努力難擋物業“撤離”
“若一直如此，撤離是早晚的事兒。”對于紫光苑小區的現狀，宋新建也很無奈，“我們也多次找物價、房管、辦事處、社區等單位協商，但一直沒有結果。”
宋新建說，大的小區，周末有企業或商家主動到小區搞商業活動，紫光苑小區規模太小沒人來，辦事處也不贊同這樣，擔心打擾業主。
據宋新建介紹，紫光苑小區里也有70多個停車位一直免費，如果每月每輛車收點錢，也能補貼一下，去咨詢物價局，他們讓在小區搞個民意調查，結果一多半業主不愿意。
由于沒業主委員會，目前，紫光苑小區仍在執行前期物業服務合同，宋新建和相關部門溝通物業費上調的事兒，但同樣是一直沒有結果。
家住該小區4號樓1單元6樓的業主王先生，對物業公司的評價是基本滿意。王先生說，小區工作人員都很熱心，門衛也很負責任，和業主相處得不錯。
【擔憂】 微型小區或成燙手山芋
如今，鄭州的很多微型小區都面臨和紫光苑一樣的窘境，長期入不敷出。宋新建說，智誠物業已經向中原區房管局表達了撤離的意愿，但房管局、辦事處、社區都在極力挽留。“我們的服務做得挺好，政府部門也都比較認可。”
宋新建的話，得到了中原區房管局物業科科長劉惠的證實，劉惠說，區里、辦事處召開現場會或領導考察，經常會推薦紫光苑小區。
對于微型小區的管理困境，劉惠也表達了自己的擔憂：像紫光苑小區這類的微型小區，現在就是燙手的山芋，一旦老物業撤離，就會陷入沒有物業敢接手的困境。近一段，除了紫光苑，他們還接到3起微型小區物業準備撤離的申請。“上調物業費需征求業主意見，成功可能很小，但長期入不敷出會導致服務質量下降，造成業主不滿進而拒繳物業費，這樣會陷入一個惡性循環。”
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