[摘要] 北京住宅小區成立業主委員會的比例僅為23.3%，太原的比例僅為7%-8%，《辦法》卻硬性規定由不存在的業主委員會決定使用 “主要責任顯然在主管部門，這些部門應該改變現狀。《辦法》明確，業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。
北京住宅小區成立業主委員會的比例僅為23.3%，太原的比例僅為7%-8%，《辦法》卻硬性規定由不存在的業主委員會決定使用
“主要責任顯然在主管部門，這些部門應該改變現狀。”近日，住在北京市昌平區王府溫馨公寓的王先生已就住宅維修資金難以支取的問題，向市政府郵遞了一份建議書。
上個世紀80年代售出的商品房，各種設施現在都已經開始老化，電梯、管道等需要更換，樓頂、路面等也需要修繕。就在前不久，北京市朝陽區道家園小區因電梯老化，維修資金不能到位，該小區12號樓、13號樓的4部電梯被迫全部停運。住宅專項維修資金原本是業主的錢，但業主卻很難接觸到這筆資金。并且，該筆資金由誰來掌控、誰來監管，業主也并不是十分清楚。
一問：維修金類似保險
卻為何非“自愿投保”
可以說，住宅專項維修資金是業主“既愛又恨”的一筆資金。中原地產市場研究總監張大偉在接受《證券日報》記者采訪時說：“實際上，住宅專項維修資金與保險投入類似，有些小區可能幾十年內都很少啟用，甚至有些業主可能一輩子也不會享受到這筆資金帶來的好處。”
雖然管理現狀與保險投入類似，但住宅專項維修資金并非“自愿投保”。住宅專項維修資金是每位購房者繞不開的一項費用，《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第十三條規定：未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
面對強制收取、難以支取的困境，多位接受記者采訪的業主、律師、專家以及房屋中介機構均表示，已經成立業主委員會的小區，相對比較容易支取。
“不能采取‘頭疼治頭，腳疼治腳’的思路解決類似社區公共維修的事情。”北京律師協會物業管理法律專業委員會副主任畢文強指出，做好社區頂層設計，成立業主委員會不僅能實現維護公共設施，保障居民生活，還能獲得公共利益。
畢文強還建議設立共有產權證制度，保障社區公共空間所帶來的收益。
二問：
業主的權利被誰拿走了？
記者在調查中發現，有的業主認為維修資金由居委會掌管，有的業主認為由物業公司掌握，也有業主認為是開發商拿走了維修資金。對誰來監督資金的使用更是一頭霧水。
《辦法》明確，業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
《辦法》規定，住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。可見，對住宅專項維修資金支配起到關鍵作用的，是各級政府的建設（房地產）主管部門，有關聯的部門則是同級財政部門、銀行。
著名《物權法》研究專家、中國政法大學教授劉智慧在接受《證券日報》記者采訪時表示，房屋屬于業主的私有財產，如何維修、何時維修、按什么標準維修應屬于業主自治范疇，法律上屬私法領域。建議可以通過采取委托中介機構介入的制度，建立公示制度、審計制度、業主查詢制度，也就是說通過制度來監督。
