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　　低開(kāi)高走、小面積價(jià)格高于大面積、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)盤價(jià)格趨近……這些鄭州樓盤定價(jià)規(guī)則正在潛移默化地發(fā)生改變。為了迎接即將來(lái)臨的“金三銀四”傳統(tǒng)銷售旺季，鄭州樓市中，有一些樓盤正在采用一種更迎合市場(chǎng)的定價(jià)策略和更為隨機(jī)靈活的定價(jià)體系。

　　有樓盤嘗試“新價(jià)格”

　　事例1：今年1月份，中牟一個(gè)樓盤開(kāi)啟了“新價(jià)格”，在節(jié)后推出了一批高層住宅房源，起價(jià)在5800元/㎡左右，均價(jià)則在6200元/㎡左右。這樣的價(jià)位讓許多購(gòu)房者吃了一驚。

　　從去年起，該樓盤的在售均價(jià)一直保持在6800元/㎡左右。一些親歷現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者告訴記者，現(xiàn)場(chǎng)一些售樓員直接說(shuō)，每平方米價(jià)格比以前降了四五百元。記者對(duì)該項(xiàng)目所推房源以及銷售情況進(jìn)行了一番調(diào)查發(fā)現(xiàn)，均價(jià)在6200元/㎡左右的房源位置并不好，在社區(qū)中較為靠?jī)?nèi)位置，不臨近主干道。

　　有代理公司負(fù)責(zé)人表示，維持高價(jià)，量會(huì)走得很慢，該樓盤用相對(duì)非優(yōu)質(zhì)樓棟特價(jià)搶市場(chǎng)客戶，以保證其快銷及銷售指標(biāo)。

　　事例2：2月初，有購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)西區(qū)某樓盤逐漸對(duì)存量房展開(kāi)調(diào)價(jià)。購(gòu)房者李先生在此期間聽(tīng)說(shuō)，在售的房源多為90㎡、120㎡、140㎡，有些房源正在特惠，大戶房型的單價(jià)不到7400元/㎡。

　　日前，記者又向售樓部咨詢，推出的房源位于項(xiàng)目東側(cè)，售價(jià)在7300元/㎡左右，而目前主推則是另一區(qū)域，位置較好，密度稍低，單價(jià)在7800元/㎡左右。據(jù)了解，該樓盤價(jià)格此前一直走高，從最初的6200元/㎡上升到了目前的7800元/㎡左右。

　　對(duì)于此次部分房源價(jià)格出現(xiàn)的調(diào)整，銷售人員承認(rèn)價(jià)格是比之前略有下調(diào)，“目前，市場(chǎng)剛需購(gòu)房者需要有價(jià)格刺激才會(huì)出手，而且房源的地塊也沒(méi)有之前的好。”

　　“新價(jià)格”市場(chǎng)感覺(jué)挺好

　　后，市場(chǎng)不僅不排斥，接受度還很高。中牟推出“新價(jià)格”的這一樓盤1月后銷售明顯加快，較之2013年開(kāi)盤6800多元/㎡價(jià)位時(shí)，去化率提升20%~30%。而西區(qū)項(xiàng)目尚在認(rèn)籌情況也不錯(cuò)。

　　有業(yè)內(nèi)人士亦表示，這招其實(shí)是十分巧妙的價(jià)格策略。“房源位置不同，價(jià)格自然不同。上一期房源剩下的尾房，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間可以推出做特惠，只要與本期在售房源相比有明顯降幅，就會(huì)很有吸引力。”

　　他舉例說(shuō)，上一期房源的尾房?jī)r(jià)格在8000元/㎡左右，歷經(jīng)大半年時(shí)間后以9000元/㎡價(jià)格做特惠，雖然比目前在售房源的10000元/㎡均價(jià)低了1000元/㎡，但還是比原先價(jià)格有所上浮。還有一種策略則是，將較好的房源制定一個(gè)價(jià)格，給買房人一個(gè)預(yù)期心理參考;然后推其他房源時(shí)，價(jià)格略有下浮，就能給買房人一種很劃算的感覺(jué)。

　　以往，開(kāi)發(fā)商如何定價(jià)?“一般來(lái)說(shuō)，在一個(gè)區(qū)域板塊內(nèi)，樓盤之間會(huì)形成一個(gè)大致的價(jià)格，我們也會(huì)按照這個(gè)區(qū)域的價(jià)格進(jìn)行定價(jià)，不論漲跌，步伐都比較一致。”航海路一樓盤的銷售經(jīng)理告訴記者。

　　除了參考周邊項(xiàng)目，在自身定價(jià)上，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)給出一個(gè)“均價(jià)”，而增減的價(jià)格系數(shù)通常是由地塊區(qū)位、朝向、位置、景觀、設(shè)計(jì)、建筑密度、樓層疊加組成的。

　　高房?jī)r(jià)抗性較大“新價(jià)格”應(yīng)對(duì)旺季

　　業(yè)內(nèi)人士林先生表示，“尤其是唱空聲音較多的當(dāng)下，為了給3月傳統(tǒng)旺季預(yù)熱，不少房企選擇一定的促銷或者讓利優(yōu)惠，希望撬動(dòng)被房貸收緊影響的客戶。”有些樓盤在推出不同產(chǎn)品時(shí)，價(jià)格在10%幅度內(nèi)調(diào)整，是撬動(dòng)市場(chǎng)的一種策略。“更多以優(yōu)惠做噱頭吸引客戶。”

　　從市場(chǎng)情況來(lái)看，大戶型銷售較為緩慢，因此，大戶型的優(yōu)惠、調(diào)價(jià)行為更加明顯，欲盡快清倉(cāng)突出重圍。西區(qū)一樓盤案場(chǎng)經(jīng)理張旭東認(rèn)為，“從2013年下半年開(kāi)始，購(gòu)房者對(duì)高房?jī)r(jià)抗性逐漸增加，2014年初肯定要緩一緩。”

　　另一方面，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商靠去年賺的錢已經(jīng)可以“吃飽飯”，不太會(huì)主動(dòng)割肉跳水。因此，部分開(kāi)發(fā)商為適應(yīng)市場(chǎng)做出調(diào)價(jià)動(dòng)作以試探消費(fèi)者，更多的是用相對(duì)“低價(jià)”吸引客戶，為旺季蓄客。

　　河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，樓盤嘗試新價(jià)格體系與即將到來(lái)的“金三銀四”不無(wú)關(guān)系，“三四月份，鄭州樓市會(huì)迎來(lái)階段性的開(kāi)盤小高潮。大量供應(yīng)意味著競(jìng)爭(zhēng)激烈，三四月有望形成一波價(jià)格促銷、搶奪剛需的成交潮。”