[摘要] 正如華遠地產董事長任志強[微博]向記者所言，“在國家城鎮化高速增長的過程中，房價是不可能下降的”。顯然，在任志強看來，在新型城鎮化戰略下，中國城鎮化還將提速，在此過程中總體來說，房價是不可能降下來的。
“六年內讓1億農民進城落戶。”這一新型城鎮化戰略給不少行業帶來了巨大的市場空間，而房地產行業被認為是反應最快且收益頗高的行業。
正如華遠地產董事長任志強[微博]向記者所言，“在國家城鎮化高速增長的過程中，房價是不可能下降的”。
值得注意的是，記者連日采訪多位房企決策層高管后發現，當問及城鎮化問題時，這些房企高管的反應幾乎一致，“吸附人口能力”成為其進駐三線、四線城市甚至五線城市，布局主導開發新城的最關鍵要素。
從這些房企布局或主導開發新城的選址特點可見，“鬼城”、空城儼然已經成為曾折戟房企深切的痛。鑒于此，產業支撐度、吸附外來人口能力、經濟活躍能力、教育資源規劃等成為房企布局的重要考量因素。簡言之，為了規避“鬼城”和空城，房地產企業謀的是要踩準城鎮化步調，從中挖掘利潤空間。
城鎮化助推房價上漲
“目前中國還屬于城鎮化高速增長的階段，總體來說房子還是不夠用。”任志強向記者表示，在國家城鎮化高速增長的過程中，房價是不可能下降的。
任志強稱，城鎮化率超過30%以后房價進入高增長的過程，在超過70%以后才出現平緩和下降的增長，但大部分發達國家城市化率都超過了90%，房價卻還在上漲，比如英國和美國。中國現在的城鎮化率只有50%，一線城市能達到60%或70%，二線城市50%左右，三線城市30%左右。
“距離我們實現70%的城市化率還早，估計最少還需要十年甚至二十年。”任志強稱，大量的農村人口進入城市的問題解決以后，我們才可以談到一手房建設的速度會逐步放慢和縮小，二手房交易占主導地位。那時候，房價產生波動的情況才會嚴重，或者隨著經濟增長發生變化的情況更嚴重。
顯然，在任志強看來，在新型城鎮化戰略下，中國城鎮化還將提速，在此過程中總體來說，房價是不可能降下來的。
事實上，多數房企高管也持這種看法。泰禾集團董事長黃其森向記者表示：“房地產的黃金十年已經過去了嗎?我恰恰認為，中國房地產的黃金十年才剛剛開始。”黃其森認為，目前國內房地產市場有巨大的空間，是個大盤子。比如，北京就相當于歐洲了，福建的GDP也已經超過了馬來西亞。
不過，盡管新型城鎮化發展為房地產企業提供了機遇，但風險也同在，畢竟“鬼城”和空城正在涌現。鑒于此，房企在進駐一個城市或者主導開發新城之際，拿地選址規劃非常謹慎。
密集布局“有產”新城
事實上，多位接受采訪的房企高管一致認為，一線城市是給企業貢獻利潤率的必爭之地，而二線、三線城市和三線、四線城市則要慎重選址。
對此，世茂集團副總裁蔡雪梅向記者透露，除了一線、二線城市之外，吸引外來人口能力較強、消費能力和產業基礎較好的三線、四線城市也是其擴張的重點區域。“世茂在晉江市、泉州市、石獅市等城市開發的樓盤，已經實現一次開盤或者一個月銷售10億元甚至20億元。”
值得一提的是，在任志強眼中，一線、二線、三線城市已經不能簡單地按現在的方式劃分，“以后要按市場經濟來分，現在越來越多城市在就業、經濟和公共服務這三項的吸引能力很強”。
而從人口流動來看，任志強認為，哪一個地方公共服務(包括就業、教育、醫療、保險等)和經濟增長情況越好，吸引移動人口能力就越強。他坦言，“哪一個城市GDP增長速度最快，土地供應量最少，人口集中度最高，房企去那個地區賺錢就最多”。同時，任志強也稱，房企去人口往外遷移的城市風險都大。
實際上，房企搭線城鎮化發展時的布局策略是有跡可循的，吸附人口能力、產業支撐程度、教育環境資源優劣等幾乎決定著這些項目是否落地。
“京津冀一體化發展提了很多年，進展已經越發看得見。”中國房地產學會副會長陳國強向記者表示，從燕郊、香河等地區快速上漲的房價就可窺見一二。北京的去中心化程度加強，產業在外移，購房需求隨之外溢，將加快北京周邊城市的融合速度。
而在京津冀一體化發展中，綠地集團、鴻坤地產、華夏幸福和富力地產等大型房企都有大量布局。
“與北京相比，燕郊、香河等地的土地成本要低很多。”亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，從利潤率情況來看，部分房企進駐燕郊、香河等地并不見得要比在北京開發項目的利潤空間低，只是開發周期較長，資金周轉較慢。
中小房企搶灘中小城市
克而瑞研究中心調查顯示，未來十年，城市化率還未達到我國平均水平的城市，需求增量將非常可觀，而在這些城市中，中小城市偏多。
“中小開發商更傾向于去一些經濟較為發達或者有特殊產業的東部小城市布局。”蘭德咨詢總裁宋延慶向記者表示，這些城市的配套還不完善，尤其缺少商業中心。中小開發商通常選在城市中心位置拿地，土地平均成本甚至不足700元∕平方米，建設一個5萬平方米-6萬平方米的綜合體建筑，涉及住宅、商鋪、酒店等業態。有些城市的住宅大約能賣到5000元∕平方米-6000元∕平方米，商鋪更高，甚至能達到1萬元∕平方米左右。
值得注意的是，宋延慶透露，這種項目往往一個城市僅能承載一個，但其毛利率可能要達到60%以上。
正如黃其森所示，三線、四線城市商業地產跟住宅還有很大不同，難點在于招商和運營，還要控制規模，比如做一些街區商業產品可能更為合適。另外，也需要政府的規劃和引導來控制，尤其在消費能力不足的情況下，兩個以上的大型商業項目會對當地市場造成很大沖擊，另外一個商業項目將會存活不下去。
實際上，記者曾走訪過一個全國500強的鄉鎮，其為東北地區榆樹市下轄的五棵樹鎮，該鎮位于松花江畔，形成了釀酒、養牛、豆制品加工、蔬菜等八大支柱產業，鎮內擁有大中型企業18家，中小型企業410家，各類企業共3426家，城鎮化發展速度非常快。
據記者實地調查發現，整個小鎮主要街道不足三條，鎮南卻擁有占地4.5萬平方米的東北最大的牛羊牲畜交易市場，其宰殺的牛羊肉主要輸送到北京的物美超市等;鎮北則是中糧的玉米深加工工廠。
在其房地產市場中，來自長春市和本地的開發商幾乎占據了全部市場份額，目前房價已經賣到3000元∕平方米以上，因為教育和產業等資源吸引了周邊大量農民進城購房，城市規模仍在迅速擴張。
大型房企主導“造城”
值得一提的是，中小房企可能在一個中小城市開發一兩個項目分得一兩杯羹后，馬上轉換戰場，但大型房企在城鎮化背景下，運營模式和擴張方式或許更為完備，同時也稍顯驚人。
一組來自國家發改委的調查數據顯示，144個地級市中，92%要建新城新區，總量高達200個，平均每個地級市要建約1.5個;161個縣級市提出新城新區建設需求的占到了47.6%。
與此同時，智慧城市、蜂巢城市、生態城市、衛星城市等在城鎮化發展中建造新城的概念和規劃也密集面世。
事實上，以總規劃面積約32平方公里的長沙梅溪湖國際新城為例，從土地一級開發到二級市場拿地，方興地產幾乎全程主導參與了造城開發，兩年來投入資金已經超過了150億元。
據悉，上述項目為長沙大河西先導區重點開發片區，分為一期、二期兩個片區。
無獨有偶，一位業內人士向記者透露，該城目前已經具有一定規模，配套設施和相關規劃也落實得比較好，房價約為7000元∕平方米。此外，方興也于去年宣布，以174億擴增長沙梅溪湖項目二期開發。
事實上，在這場“造城”運動中，萬科、保利、恒大、碧桂園、綠地集團等品牌房企也已經開始在幾大城市群中悄然布局土地儲備，并依托強勁的資金實力，迅速占有了一定的市場份額。
當然，在這場造城運動中，不乏看重土地價格極低，未考察城市人口流動因素大規模開發郊區大盤，最終卻陷入“鬼城”、空城以及睡城等窘境的房企，這種造城模式普遍被業內認為是失敗的。
鑒于此，宋延慶表示，房企在緊跟城鎮化步調尋得機遇的同時，也要提高存貨周轉率，加快三線、四線城市項目去化速度，確保現金流安全。
