[摘要] 當前房地產(chǎn)市場低迷，量價齊跌的態(tài)勢為近幾年來首次出現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增速也罕見地低于固定資產(chǎn)投資增速。國內(nèi)外經(jīng)濟形勢相對穩(wěn)定，由此可以得出，此輪房地產(chǎn)市場的異動并未受到宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境的過多影響，而是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。
當前房地產(chǎn)市場低迷，量價齊跌的態(tài)勢為近幾年來首次出現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增速也罕見地低于固定資產(chǎn)投資增速。在此情況下，不少人寄望于救市政策來激活市場，但在供需關(guān)系趨于平衡、內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定的情況下，樓市調(diào)整期恐不會在短期內(nèi)結(jié)束。
從去年末開始，房地產(chǎn)市場調(diào)整就初現(xiàn)端倪，如今調(diào)整期已超過半年。雖然去年年初，我國曾出臺調(diào)控樓市的“新國五條”，但就市場表現(xiàn)來看，該政策的效果并不明顯。國內(nèi)外經(jīng)濟形勢相對穩(wěn)定，由此可以得出，此輪房地產(chǎn)市場的異動并未受到宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境的過多影響，而是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。
所謂的“自發(fā)調(diào)整”，主要體現(xiàn)在供需關(guān)系和價格等市場要素上。從供應(yīng)端來看，經(jīng)過多年的房地產(chǎn)投資高速增長，我國房屋供應(yīng)量大大增加。尤其在土地財政和房地產(chǎn)經(jīng)濟的驅(qū)動下，不少城市出現(xiàn)供大于求的情況，近幾年頻繁被曝出的“空城”等現(xiàn)象，無一不是明證。
數(shù)據(jù)顯示，當前各大城市的庫存量均比以往有明顯提高。其中，武漢、青島、長沙等熱點城市的去化周期已超過20個月，而西安、杭州、天津的去化周期則超過兩年，北京的庫存也在近期突破8萬套大關(guān)，為近兩年的新高，市場過剩水平可見一斑。
在需求端，由于產(chǎn)業(yè)配套不足、戶籍門檻阻礙，使得城鎮(zhèn)化進程偏慢，需求增速放緩。很多二三線城市表現(xiàn)出“人口凈流出”，極大削減了購房需求。同時，隨著市場調(diào)整的開始，不少購房者轉(zhuǎn)為觀望，進一步加劇了需求頹勢。
價格因素同樣成為市場調(diào)整的誘因，尤其阿在一線城市。
近幾年來，一線城市房價上漲迅速，去年的同比漲幅甚至一度超過20%，為有統(tǒng)計以來的首次。在房價長期背離居民購買力之后，成交量勢必難以持續(xù)，價格也會出現(xiàn)明顯回調(diào)。
從上述情況不難看出，如今的房地產(chǎn)市場正處在自我糾偏的過程中。供需關(guān)系的平衡意味著，市場已經(jīng)告別短缺時代，房地產(chǎn)業(yè)的高速增長也將隨之終結(jié)。除非出現(xiàn)信貸政策的大規(guī)模放松和類似“四萬億投資”的刺激，否則這種趨勢很難因零星的救市措施而發(fā)生改變。
我國樓市的周期性調(diào)整一直是市場常態(tài)。在此輪市場異動之前，前兩輪調(diào)整分別位于2008年底至2009年初，以及2011年底至2012年初。其中，根據(jù)國家統(tǒng)計局對70大中城市的統(tǒng)計，前者的房價下跌周期持續(xù)了6個月，后者為8個月。
但如今樓市面臨的內(nèi)外環(huán)境都有明顯不同。從行業(yè)內(nèi)來看，整體供需關(guān)系趨于平衡，爆發(fā)式增長乏力;外部環(huán)境中，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢相對穩(wěn)定，出臺貨幣刺激的可能性較小，這也決定了此輪市場調(diào)整的周期可能會超過前者。今年5月出現(xiàn)的70大中城市新房價格環(huán)比下調(diào)，可能至少持續(xù)到今年年末。
當然，在漫長的調(diào)整期中，仍有兩個特征值得關(guān)注。一是區(qū)域差異愈加顯著。由于城市資源的分配不均，不同層級的城市之間，差異愈加顯著。一線城市和熱點二線城市仍有較大的吸引力，這也決定了在適當?shù)臈l件下，市場可能會提前回暖。而廣大三四線城市完全陷入供應(yīng)過剩、消化不足的窘境，市場低迷期或?qū)⒏L。
二是房價下調(diào)空間不大。雖然各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房價已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)，但在“穩(wěn)健貨幣政策”的背景下，房屋作為重大可投資不動產(chǎn)，其價值并不會出現(xiàn)縮水，反而可能繼續(xù)抬升。同時，隨著土地、建安、財務(wù)等各項成本的提高，房價下調(diào)的空間已經(jīng)不大。在此輪調(diào)整中，房價只會向“合理水平”回歸，而不會無限制地下跌。
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